Riskli Yapı Tespiti
Riskli yapı tespiti; bir binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun ya da yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığının, 6306 sayılı Kanun ve "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar" uyarınca Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşça ölçüm ve hesapla belgelenmesidir.
Sınırımız açık: Riskli yapı tespitini lisanslı bir kuruluşla birlikte yürütürüz: tespiti lisanslı kuruluş yapar, raporu o düzenler ve imzalar.
Temelsoy bu süreçte sizin tarafınızda durur — süreci planlar, lisanslı kuruluşu koordine eder, sahayı ve belgeleri (rölöve, mevcut proje, tapu ve ruhsat bilgileri) hazırlar, çıkan raporu okur ve sonrasındaki güçlendirme ya da yıkım–yeniden yapım işini yapar.
01
Ne zaman gerekir?
- Kat malikleri kentsel dönüşüme girmek istiyor ve süreci başlatacak belgeye ihtiyaç var.
- Binada gözle görülür çatlak, kolon ezilmesi, döşeme sarkması veya farklı oturma var.
- Bina 1999 öncesi ruhsatlı; deprem yönetmeliği hiç uygulanmamış.
- Malikler arasında "riskli mi değil mi" tartışması var, teknik bir hakem gerekiyor.
- Bir malik tek başına başvurmak istiyor — Kanun buna izin verir, diğer maliklerin onayı gerekmez.
- Bina hasar gördü ve hasar tespitinden farklı, hukuki sonuç doğuran bir belge isteniyor.
02
Nasıl yürütüyoruz?
- Dosya ve saha ön incelemesi. Tapu, ruhsat, varsa mimari–statik projeyi biz toplarız; kat planlarını ve kolon akslarını çıkarırız. Bina kullanımdaysa numune noktaları lisanslı kuruluş ve malikle birlikte belirlenir.
- Tahribatsız tarama (lisanslı kuruluş). Ferroscan/GPR ile donatı çapı, aralığı ve pas payı; Schmidt çekici ile ön dayanım haritası (TS EN 12504-2). Saha hazırlığı kapsamında şaft ve baca boşluklarını endoskopik kamerayla biz görüntüleriz.
- Tahribatlı numune alımı (lisanslı kuruluş). Karot (TS EN 12504-1), basınç deneyi (TS EN 12390-3); kolonlarda pas payı sıyırma ile donatı doğrulaması; gerekiyorsa çelik çekme numunesi (TS 708).
- Temel ve zemin (lisanslı kuruluş). Muayene çukuru ile temel tipi ve derinliği; ihtiyaç halinde sondaj ve zemin sınıfı (ZA–ZF) tespiti. Çukurun açılıp kapatılması dahil sahayı biz hazırlarız.
- Hesap ve rapor. Lisanslı kuruluş, RYTEİE'ye göre kat bazında göreli ötelenme ve kolon kapasite oranlarını hesaplar; "riskli / riskli değil" sonucu yazılır.
- Bildirim ve takip. Rapor İdareye sunulur, uygun bulunursa tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir; maliklere tebligat çıkar.
03
Kullanılan ekipman ve teknoloji
Tespit ölçümlerinde lisanslı kuruluşun kullandığı: elmas uçlu karot makinesi (Ø75–100 mm) · beton basınç presi · Schmidt çekici · ferroscan ve GPR.
Ön inceleme, rölöve ve saha hazırlığında bizim kullandığımız: endoskopik kamera · lazer mesafe ölçer ve 3D nokta bulutu tarayıcı · dron ve termal kamera ile cephe/çatı taraması · çatlak komparatörü ve deformasyon ölçer · muayene çukuru için mini ekskavatör.
04
Uygulama aralığı ve kapasite
Aşağıdaki tespit ölçüm ve deneylerini lisanslı kuruluş yapar; değerler tespitin olağan kapsamını gösterir.
| Kalem | Aralık |
|---|---|
| Bina tipi | Betonarme, yığma, çelik; 1–12 kat |
| Karot | Bina genelinde en az 9 adet; kat ve alana göre artar |
| Donatı sıyırma | Her katta kolonların en az %10'unda |
| Karot laboratuvar süresi | 3–7 gün (28 günlük numune beklenmez, mevcut beton) |
| Rapor teslimi (lisanslı kuruluş) | Saha bitiminden itibaren 2–4 hafta |
| Karot deliği onarımı | Aynı gün, tamir harcı ile (TS EN 1504-3) |
05
Süreç ve yasal takvim
Tabloyu göster6 satır
| Adım | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Başvuru (tek malik yeterli) | — | 6306 md.3 |
| Rapor hazırlığı | 2–4 hafta | RYTEİE |
| İdarenin incelemesi ve tapuya bildirim | 10 iş günü | Uygulama Yönetmeliği |
| Maliklere tebligat sonrası itiraz | 15 gün | 6306 md.3 |
| Teknik heyet incelemesi | Değişken | Üniversite öğretim üyeleri + Bakanlık personeli |
| Kesinleşme sonrası tahliye | En çok 90 gün | 6306 md.5 |
İtiraz nasıl olur? Tebligattan itibaren 15 gün içinde ilgili Müdürlüğe dilekçeyle başvurulur. İtirazı, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık personelinden oluşan teknik heyet inceler. Heyet raporu iptal ederse belirtme kaldırılır.
06
Uyduğumuz standart ve mevzuat
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği · Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar · TBDY 2018 · TS 500 · TS EN 12504-1/-2 · TS EN 12390-3 · TS 708 · TS EN 1504-3 · 6331 sayılı İSG Kanunu.
07
Kimler için?
Kat malikleri ve apartman yönetimleri · arsa sahipleri · dönüşüm görüşmesi yapan müteahhitler · site yönetimleri · fabrikalar ve depo sahipleri · kurum binası envanterini çıkaran belediyeler.
08
Fiyatı ne belirler?
Tespit bedelini lisanslı kuruluşun ölçüm ve rapor işi, bizim bedelimizi koordinasyon ve saha hazırlığı oluşturur; ikisini de şu kalemler belirler:
- Brüt inşaat alanı ve kat sayısı (karot ve sıyırma adedi doğrudan buna bağlı).
- Mevcut projenin olup olmaması — proje yoksa rölöve maliyeti eklenir.
- Bina dolu mu boş mu; daire içi numune için randevu koordinasyonu.
- Zemin etüdü gerekip gerekmediği.
- Yapı tipi: yığma ve karma sistemler daha çok saha işi ister.
- Ulaşım ve şehir dışı konum.
- Karot deliklerinin onarım ve boya rötuşu kapsamı.
09
Sıkça sorulan sorular
Tek başıma başvurabilir miyim?
Evet. 6306 sayılı Kanun, hisse oranına bakmaksızın tek bir malikin başvurmasına izin verir. Diğer maliklerin izni aranmaz.
Masrafı kim öder?
Tespit masrafı başvuran malike aittir. Sonrasında bu bedelin diğer maliklerden hisseleri oranında talep edilmesi mümkündür.
Binam riskli çıkarsa mecburen yıkılır mı?
Evet. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde yıkım zorunludur; güçlendirme seçeneği, belirtme kesinleşmeden önce ya da güçlendirme projesinin onaylanması yoluyla değerlendirilir. Bu yüzden tespit öncesi performans analizi yaptırmak stratejik bir tercihtir.
Rapor "riskli değil" çıkarsa ne olur?
Bina 6306 kapsamına girmez. Ancak "riskli değil" ile "yönetmeliğe uygun" aynı şey değildir — TBDY 2018 performans analizi daha sıkı bir değerlendirmedir.
Karotlar binaya zarar verir mi?
Kolon kesitinde donatı kesilmeyecek noktalar ferroscan ile seçilir, delikler yüksek dayanımlı tamir harcıyla doldurulur. Taşıyıcı kayıp oluşmaz.
Kiracıyım, ne olacak?
Kiracı tespit sürecinin tarafı değildir ancak yıkım kararı kesinleştiğinde tahliye yükümlüsüdür. Kiracılara yönelik bir defalık taşınma yardımı uygulaması bulunur; güncel tutar için Bakanlık tebliğine bakılmalıdır.
Altyapı köprüsü: Şaft, baca ve döşeme boşluklarını incelediğimiz endoskopik kamera yöntemi, kanal hatlarını içeriden izlediğimiz CCTV kanal görüntüleme hizmetinin bina ölçeğindeki karşılığıdır. Bodrumdaki nemin kaynağı tesisat kaçağıysa kaçak tespiti ekibimiz bulur.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Riskli Yapı Tespiti
Küçükçekmece / İstanbul