Avan ve Uygulama Projesi
Avan proje yapının kütlesini, yerleşimini ve alan dağılımını karar düzeyinde çözen ilk kademe; uygulama projesi ise aynı yapının şantiyede birebir imal edilebilecek ölçü, kot, malzeme ve detay düzeyinde tamamlanmış nihai halidir.
Türkiye pratiğinde mimari proje üç kademede üretilir: avan → kesin → uygulama. Bu kademelendirme TMMOB Mimarlar Odası Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi ile tanımlıdır ve ücretlendirmenin de temelidir.
01
Ne zaman gerekir?
- Yapı ruhsatı başvurusu yapacaksınız. Ruhsat eki mimari proje, uygulama projesi düzeyinde olmak zorundadır.
- Belediye avan onayı isteniyor. Özel proje alanları, plan notu gereği, kamu yapıları ve büyük ölçekli karma yapılarda avan proje resmi onaya sunulur.
- Yapımı ihaleye çıkaracaksınız. Metrajı ve teknik şartnamesi olmayan projeye alınan teklifler kıyaslanamaz.
- Elinizde sadece avan/eskiz var, şantiye başlıyor. Detaysız projeyle başlayan işlerde kararlar ustaya kalır.
- Tadilat, ilave kat veya fonksiyon değişikliği yapacaksınız. Tadilat ruhsatı için mevcut durumun rölövesi ve yeni projenin uygulama düzeyi gerekir.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Hazırlık ve ön etüt. Veri toplama, ihtiyaç programı netleştirme, alternatif yerleşim eskizleri, ön alan hesabı. (Hizmet bölümü payı ~%5)
- Avan proje. 1/500–1/200 vaziyet planı, 1/200–1/100 kat planları, en az 2 kesit, tüm görünüşler, alan hesap tablosu, otopark hesabı, kütle 3D'leri. (~%15)
- Kesin proje. Ölçü, kot, malzeme ve taşıyıcı aks kesinleşir; mühendislik disiplinleriyle ilk koordinasyon; ilk mahal listesi ve metraj taslağı. (~%20)
- Uygulama projesi. 1/50 planlar-kesitler-görünüşler, 1/20 sistem detayları, 1/10–1/5–1/1 nokta detayları, doğrama şeması, mahal listesi, metraj-keşif. (~%30 + detaylar %20)
- Onay ve mesleki denetim. Mimarlar Odası mesleki denetimi, kurum görüşleri, yapı denetim dosyası, ruhsat başvurusu.
- Şantiye dönemi (opsiyonel). İmalat resmi (shop drawing) onayı ve mesleki kontrollük; her paket için dönüş süresi sözleşmede tanımlanır.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
Revit / ArchiCAD (BIM tabanlı üretim) · AutoCAD (2D pafta ve dwg teslimi) · Rhino + Grasshopper (kompleks geometri, cephe optimizasyonu) · Twinmotion/Enscape (karar toplantıları için canlı görsel) · Bluebeam ile pafta revizyon takibi · PDF/A ve IFC formatında dijital teslim · mevcut yapılarda lazer tarama ile rölöve.
04
Uygulama aralığı / kapasite — teslim listesi ve ölçekler
| Pafta / Çıktı | Ölçek | Kademe |
|---|---|---|
| Vaziyet planı (kotlu, yol bağlantılı) | 1/500 – 1/200 | Avan → Uygulama |
| Kat planları (bodrum, zemin, normal, çatı) | 1/200 → 1/50 | Tüm kademeler |
| Kesitler (en az 2, biri merdivenden) | 1/100 → 1/50 | Tüm kademeler |
| Görünüşler (tüm cepheler, malzeme lejantı) | 1/100 → 1/50 | Tüm kademeler |
| Sistem detayları (temelden çatıya, cephe, ıslak hacim) | 1/20 | Uygulama |
| Nokta detayları (parapet, saçak, denizlik, dilatasyon, subasman) | 1/10 – 1/5 – 1/1 | Uygulama |
| Kapı-pencere (doğrama) şeması ve tip tablosu | 1/50 – 1/20 | Uygulama |
| Mahal listesi (döşeme/duvar/tavan/kapı/pencere/tesisat) | Tablo | Kesin → Uygulama |
| Alan hesap föyü (emsal, emsal harici, TAKS/KAKS, BİA/SA) | Tablo | Avan → Uygulama |
| Bağımsız bölüm listesi ve arsa payı tablosu | Tablo | Uygulama |
| Yangın kaçış ve tahliye planı | 1/100 | Uygulama |
| Erişilebilirlik planı (rampa, WC, manevra alanı) | 1/100 | Uygulama |
| Otopark yerleşim planı ve ihtiyaç hesabı | 1/200 – 1/100 | Avan → Uygulama |
| Çatı planı ve yağmur suyu şeması | 1/100 | Uygulama |
| Metraj ve keşif özeti (pozlu) | Tablo | Uygulama |
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği · ilgili belediye imar yönetmeliği ve plan notları · TBDY-2018 (aks ve strüktür uyumu) · Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (kaçış mesafeleri, kompartıman) · Otopark Yönetmeliği · TS 9111 ve Erişilebilirlik İzleme ve Denetleme Yönetmeliği · Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği ve TS 825 · Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği · Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (EKB) · Asansör Yönetmeliği ve TS EN 81-20/50 · TMMOB Mimarlar Odası Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi · Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik (kademeli).
06
Kimler için?
Arsa sahipleri ve yatırımcılar · müteahhitler ve ana yükleniciler · belediyeler ve kamu kurumları · OSB'ler ve fabrikalar · otel, okul, hastane ve AVM yatırımcıları · kentsel dönüşüm paydaşları · yapı denetim kuruluşuyla süreç yürüten yapı sahipleri.
07
Fiyatı ne belirler?
- Hangi kademeyi satın aldığınız. Sadece avan isterseniz toplam mimari bedelin ~%15–20'sini ödersiniz.
- Yapı sınıfı ve toplam inşaat alanı. Bakanlık birim maliyeti × alan × sınıf ücret oranı temel formüldür.
- Detay yoğunluğu. Özel cephe sistemi, çelik strüktür, akustik gereksinim, tarihi doku detayları iş yükünü büyütür.
- Bağımsız bölüm ve tip sayısı. 5 daire tipi olan bir blok, 1 tipi tekrar eden bloktan pahalıdır.
- Revizyon rejimi. Sözleşmede tanımlı revizyon turu sayısı ve sonrasındaki değişikliklerin ücretlendirmesi.
- BIM teslim seviyesi. 2D CAD mi, LOD 300 IFC modeli mi.
- Onay muhatabı sayısı ve belediye pratiği. Her ek kurum görüşü ayrı takvim demektir.
- Mesleki kontrollük dâhil mi. Şantiye takibi tarife dışıdır.
08
İlgili hizmetlerimiz
Statik, mekanik ve elektrik proje · BIM ve görselleştirme · İmar durumu ve fizibilite · Kaba inşaat · Cephe ve çatı · Yağmur suyu hattı ve drenaj — çatı planındaki süzgeçten parseldeki kolektöre kadar tek hat bizde çözülür · Site içi yol ve otopark.
09
Sıkça sorulan sorular
Avan proje ile uygulama projesi arasındaki gerçek fark nedir?
Avan projede "ne yapacağımıza" karar verilir, uygulama projesinde "nasıl yapılacağı" yazılır. Avanda 1/100'de görünen bir parapet, uygulamada 1/5 detayda yalıtımı, damlalığı ve harpuştasıyla çizilir. Şantiyedeki hataların çoğu bu ikinci katmanın atlanmasından çıkar.
Sadece avan proje alıp gerisini başka ofise yaptırabilir miyim?
Evet, mümkündür. Ancak telif ve müellif kaydı konusunu sözleşmede baştan netleştirmek gerekir; devir olmadan başka bir müellif projeyi geliştiremez.
Ruhsat için hangi projeler zorunlu?
Mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri ile zemin etüdü raporu asgari settir. Yapının niteliğine göre yangın, asansör, peyzaj, sığınak, otopark, erişilebilirlik, akustik ve enerji kimlik belgesi hesapları eklenir.
Mahal listesi neden ayrıca isteniyor?
Mahal listesi, hangi odada hangi kaplamanın kullanılacağını yazılı olarak sabitler. İhale tekliflerinin kıyaslanabilir olmasını ve teslimde "böyle konuşmamıştık" tartışmasının çıkmamasını sağlayan tek belgedir.
Projede sonradan değişiklik istersem ne olur?
Kademe içinde kalan revizyonlar sözleşmedeki tur sayısı kadar bedelsizdir. Onaylanmış kademeye dönüş yapan değişiklikler (ör. uygulama aşamasında kat planı değişikliği) ek iştir; süresi ve bedeli yazılı olarak bildirilir. Ruhsat alınmışsa tadilat ruhsatı gerekebilir.
Metrajı da veriyor musunuz?
Evet. Uygulama projesi teslimine pozlu metraj ve keşif özeti dâhildir; isterseniz BIM modelinden otomatik metraj (5D) ile hakediş takibine bağlarız.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Avan ve Uygulama Projesi
Küçükçekmece / İstanbul