Üstyapı ve Bina İnşaatı
Üstyapı; bir binanın kazı ve temelinden taşıyıcı karkasına, çatısından cephesine, tesisatından ince imalatına kadar kullanıma hazır hale getirilen fiziksel bölümünün tamamıdır.
Temelsoy bu işi altyapıdan gelerek yapıyor. Yerin altına içme suyu, kanalizasyon ve yağmur suyu hattı döşeyen, kanalın içine kamera sokan, kaçak suyu akustik dinleyerek bulan, terfi merkezi hidroliği hesaplayan ekip ile binayı kuran ekip aynı ekip. Bunun sonucu şu: bina tarafında da önce ölçüyoruz, sonra yazıyoruz.
Aynı ailedeki öteki hizmetler
Bina inşaatı
4 başlık
Çatı, cephe, yalıtım
4 başlık
Tesisat
4 başlık
Güçlendirme ve dönüşüm
5 başlık
01
Yaşam döngüsü: Teşhis et → Tasarla → Uygula → Sürdür
| Aşama | Üstyapıdaki karşılığı | Çıktı |
|---|---|---|
| Teşhis et | Zemin etüdü, röleve, karot ve donatı taraması (ferroscan), dron + termal cephe taraması, endoskopik şaft muayenesi, mevcut tesisat kaçak tespiti | Zemin ve yapı durum raporu, risk listesi |
| Tasarla | İmar/emsal analizi, avan ve uygulama projesi, statik–mekanik–elektrik proje, BIM koordinasyonu, metraj ve keşif | Ruhsata esas proje seti, imalat metrajı |
| Uygula | Kazı–iksa, temel, betonarme/çelik/prefabrik karkas, çatı, cephe, tesisat, ince imalat, saha ve peyzaj | Geçici kabul, iskân (yapı kullanma izni) |
| Sürdür | Tesis yönetimi, çatı ve drenaj bakımı, tesisat kaçak takibi, periyodik muayene, garanti dönemi müdahalesi | İşletme ve bakım sözleşmesi |
"Planla" demiyoruz, "Tasarla" diyoruz; mimarlık ve mühendislik projesi bu döngünün dışında bir hizmet değil, ikinci halkası.
02
Altyapıdan gelen yetkinliğin bina tarafındaki karşılığı
Tablo8 satır
| Altyapıdaki yetkinlik | Binadaki uygulaması | Kısaca |
|---|---|---|
| Yağmur suyu drenajı ve kolektör hesabı | Çatı drenajı, sifonik yağmur suyu sistemi, bodrum drenaj ve rögar bağlantısı | "Çatıdan kolektöre kadar tek hat." |
| Terfi merkezi ve arıtma tesisi | Hidrofor, gri su geri kazanımı, yağmur suyu depolama, yangın pompa dairesi | "Bina ölçeğinde de aynı mühendislik." |
| Hafriyat ve zemin işleri | Temel kazısı, iksa, yıkıntı atığı yönetimi, dolgu ve sıkıştırma | "Kazıyı biz yaparız, molozu biz kaldırırız." |
| Asfalt ve kilit taşı | Site içi yol, otopark, itfaiye kuşatma yolu, peyzaj altyapısı | "Blok bitince saha da biter." |
| CCTV ile kanal görüntüleme | Dron + termal cephe taraması, endoskopik şaft ve baca muayenesi, boru içi robotik kamera | "Göremediğinizi ölçeriz." |
| Akustik/korelatör ile kaçak su tespiti | Bina içi tesisat kaçak tespiti, termal kamera ile ısıtma hattı takibi, gaz izleme yöntemi | "Suyun nereden kaçtığını biliriz." |
| Şebeke işletme sözleşmeleri | Bina işletme ve tesis yönetimi (FM), periyodik bakım | "Teslim ettiğimiz binayı çalıştırırız." |
| Kazısız teknolojiler (HDD, mikrotünel) | Mikrokazık, jet grout, fore kazık, temel altı güçlendirme | "Yapıyı yıkmadan altını sağlamlaştırırız." |
03
Ne zaman gerekir?
- Arsanız var, ne çıkacağını bilmiyorsunuz. Emsal, TAKS/KAKS, çekme mesafesi ve yol kotu tutanağı üzerinden yapılabilir alanı hesaplamak gerekir.
- Ruhsat alınmış proje var, uygulayacak yüklenici aranıyor. Kaba inşaattan anahtar teslime kadar tek sözleşme isteniyor.
- Mevcut bina TBDY 2018'e göre yetersiz çıktı. Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı sorusu ekonomik ve teknik olarak kararlaştırılmalı.
- Fabrika/depo kapasitesi yetmiyor. Prefabrik veya çelik ile hızlı üretim alanı gerekiyor.
- Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti yapıldı. 6306 sayılı Kanun süreci, tahliye, yıkım ve yeni yapı birlikte yürütülecek.
- Site/AVM/otel yönetimi işletmede sorun yaşıyor. Cephe su alıyor, tesisat kaçırıyor, çatı drenajı tıkanıyor.
04
Nasıl yapıyoruz?
Ön inceleme ve teşhis.
Tasarım ve ruhsat.
Metraj, keşif ve sözleşme.
Kaba inşaat.
İnce imalat ve tesisat.
Test, teslim ve garanti.
05
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
- Teşhis: termal kameralı dron, endoskop, ferroscan/donatı tarayıcı, karot makinesi, ultrasonik beton test cihazı, akustik kaçak dinleme seti, korelatör, boru içi kamera
- Kazı ve temel: paletli ekskavatör, fore kazık makinesi, jet grout ünitesi, ankraj deliciler, vibrasyonlu silindir, nükleer/kum konisi yoğunluk ölçümü
- Karkas: tünel kalıp, tırmanır kalıp, masa kalıp, kule vinç, beton pompası, mobil vinç, kaynak makineleri ve bulon torkmetreleri
- Ölçüm ve kontrol: GNSS ve total station, 3B lazer tarayıcı, BIM (Revit/Navisworks), lazer terazi, laboratuvar numune presi
- Yönetim: iş programı yazılımı, fotoğraf günlüğü ve şantiye takip uygulaması, kalite kontrol formları (ITP)
06
Uygulama aralığı ve kapasite
Tablo4 satır
| Kalem | Aralık |
|---|---|
| Tek proje kapalı alan | 800 – 45.000 m² |
| Yapı yüksekliği | ≤ 42 m (TBDY 2018 BYS 4–8). Daha yükseği için yüksek bina tasarım gözetimi ve ortak girişim |
| Bodrum kat sayısı | 1 – 4 (kazı derinliği ≤ 18 m) |
| Çelik/prefabrik yapı | 1.000 – 30.000 m², 8 – 40 m açıklık |
Büyük ve kritik yapılarda: 42 m üzeri yapılar (TBDY 2018 BYS 1–3), hastane gibi BKS=1 kritik tesisler ve liman tipi özel yapılarda alt yüklenici ya da ortak girişim ortağı olarak çalışırız.
07
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Tablonun tamamı12
| Konu | Kaynak |
|---|---|
| Deprem tasarımı | TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) |
| Betonarme tasarım | TS 500, TS EN 1992 (Eurocode 2) |
| Beton | TS EN 206, TS 13515, TS EN 13670 |
| Çelik yapı | Çelik Yapıların Tasarım, Hesap ve Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik; TS EN 1993, TS EN 1090-1/-2 |
| Prefabrik | TS EN 13369, TS EN 13225, TBDY 2018 Bölüm 8 |
| Yapı denetimi | 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun |
| Kentsel dönüşüm | 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği |
| Su yalıtımı | Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği |
| Isı yalıtımı ve enerji | TS 825, BEP Yönetmeliği |
| Yangın | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik |
| Atık | Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği |
| İş güvenliği | 6331 sayılı Kanun, Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği |
08
Kimler için?
Arsa sahipleri ve kat karşılığı yatırımcılar · kentsel dönüşüm paydaşları ve bina malikleri · fabrika ve OSB yatırımcıları · ana yükleniciler (alt yüklenici olarak kaba inşaat/çelik paketleri) · belediyeler ve kamu idareleri (hizmet binası, sosyal tesis) · site, AVM, otel ve hastane yönetimleri (tadilat, güçlendirme, işletme) · zincir mağaza ve lojistik operatörleri.
09
Fiyatı ne belirler?
Taşıyıcı sistem seçimi
Zemin sınıfı ve kazı derinliği
Deprem tasarım sınıfı (DTS) ve bina kullanım sınıfı (BKS)
Kalıp sistemi ve plan tekrarı
İnce imalat seviyesi
Şantiye erişimi ve komşu yapı durumu
İş programı sıkışıklığı
Malzeme fiyat dalgalanması ve döviz
Rakam vermeden önce zemin etüdü ve onaylı statik projeyi görmek isteriz. Bunlar olmadan verilen m² fiyatı tahmindir, teklif değildir.
10
Sıkça sorulan sorular
Kaba inşaat mı, anahtar teslim mi almalıyım?
Kendi teknik ekibiniz ve satın alma gücünüz varsa kaba inşaat + ayrı paketler daha ucuza gelebilir. Tek muhatap ve tek garanti istiyorsanız anahtar teslim; bu durumda koordinasyon riski bizde olur.
Güçlendirme mi ucuz, yıkıp yeniden yapmak mı?
Genel eşik şudur: güçlendirme maliyeti yeni yapı maliyetinin %40'ını aşıyorsa ve bina imar hakkını kullanamıyorsa yeniden yapım öne geçer. Kararı performans analizi ve emsal hesabı birlikte verir.
Zemin etüdü olmadan teklif verir misiniz?
Bütçe aralığı veririz, sözleşme fiyatı vermeyiz. Temel ve iksa kalemleri zemine bağlı olarak ±%40 oynayabilir.
İskânı siz mi alıyorsunuz?
Anahtar teslim sözleşmelerde iskân başvuru dosyasını biz hazırlar ve süreci biz yürütürüz. Kararı veren idaredir; süre taahhüdü veremeyiz.
Bina bittikten sonra bakımını da yapıyor musunuz?
Evet. Şebeke işletme sözleşmelerinde yaptığımız işin bina karşılığı tesis yönetimidir: çatı ve drenaj bakımı, tesisat kaçak takibi, periyodik muayene.
Kendi projem var, sadece uygulama yaptırabilir miyim?
Yapabilirsiniz. Uygulamadan önce projeyi kontrol eder, tespit ettiğimiz eksikleri yazılı bildiririz; düzeltilmeyen kalemlerin sorumluluğunu üstlenmeyiz.
Başka sorular için: Sıkça Sorulan Sorular
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Üstyapı ve Bina İnşaatı
Küçükçekmece / İstanbul