Anahtar Teslim Taahhüt
Anahtar teslim taahhüt, işverenin onaylı projesi ve mahal listesi esas alınarak, yapının tamamının tek bir götürü bedel ve tek bir teslim tarihi karşılığında yüklenici tarafından kullanıma hazır hâlde teslim edilmesidir.
Cevap önce: Anahtar teslim, "her şey dâhil" demek değildir. Sözleşme ekindeki mahal listesinde ne varsa o dâhildir. Bedelin sabit kalmasını istiyorsanız, sabitlemeniz gereken şey fiyat değil kapsamdır.
01
Ne zaman gerekir?
- Uygulama projeleri, statik-mekanik-elektrik projeler ve mahal listesi tamamlanmış, ruhsat alınmıştır.
- Bütçeniz kredi veya fon taahhüdüne bağlıdır; toplam bedelin sözleşmede sabit olması zorunludur.
- Şantiyeyi takip edecek teknik kadronuz yoktur, tek muhatap istiyorsunuz.
- Teslim tarihi bir dış takvime bağlıdır (okul dönemi, üretim başlangıcı, kira sözleşmesi).
- Fabrika, otel, hastane gibi işlevi belli ve tekrar eden hacimlerden oluşan yapı yaptırıyorsunuz.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Kapsam dondurma. Proje seti, mahal listesi ve teknik şartname kalem kalem taranır; belirsiz her ifade ("uygun", "kaliteli", "muadili") marka-model-standart ile değiştirilir.
- Keşif ve maliyet tabanı. Bağımsız metraj çıkarılır, birim fiyatlar (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı poz numaraları ve piyasa teklifleri) ile fiyatlandırılır; götürü bedel bu tabanın üstüne kurulur.
- Risk ve varsayım listesi. Zemin, altyapı deplasesi, ruhsat süreçleri, ithal malzeme temini için varsayımlar yazılı hâle getirilir. Varsayım gerçekleşmezse ne olacağı sözleşmede tanımlanır.
- Sözleşme ve teminat. Kesin teminat, avans teminatı, iş programı, hakediş takvimi, gecikme cezası, geçici-kesin kabul koşulları bağlanır.
- Uygulama. Kaba inşaat, ince imalat, mekanik-elektrik tesisat, cephe ve çatı tek iş programı altında yürütülür; imalat kalite kontrol formlarıyla kapatılır.
- Test, devreye alma ve teslim. Tesisat basınç testleri, elektrik ölçümleri, asansör muayenesi, yangın senaryosu testi; ardından geçici kabul, eksik listesi ve as-built + garanti dosyası teslimi.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
BIM çakışma kontrolü (mekanik-elektrik-statik), lazer tarama ile imalat doğrulama, dron ile aylık ilerleme belgelemesi, termal kamera ile yalıtım ve ısı köprüsü taraması, tesisat kaçak tespit ekipmanı (bina içi hatların devreye alma öncesi kontrolü), basınç test pompaları, beton karot ve donatı tespit cihazı, dijital eksik-listesi (snag) uygulaması.
Güven köprüsü: Kanal hatlarında kaçak tespiti yaptığımız ekipmanın aynısını bina içi temiz su ve ısıtma hattında kullanıyoruz. Suyun nereden kaçtığını biliyoruz — duvarı kırarak değil, ölçerek buluyoruz.
04
Süre ve teslim
| Yapı tipi | Yaklaşık kapalı alan |
|---|---|
| Villa / müstakil konut | 250-600 m² |
| Apartman (bodrum + 6 kat) | 2.000-4.000 m² |
| Konut sitesi (blok grubu) | 10.000-25.000 m² |
| Ofis / iş merkezi | 5.000-15.000 m² |
| Sanayi yapısı (çelik) | 3.000-10.000 m² |
Süre; yapı tipine, kapalı alana, zemine ve mahal listesine göre değişir ve sözleşmedeki iş programında yazılı olarak tanımlanır. Ruhsat alınmış, zemin etüdü tamamlanmış ve saha teslimi yapılmış işler esas alınır; ruhsat, iskân ve abonelik süreçlerindeki idari beklemeler iş programına dâhil değildir.
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
TBK m.470-486 (eser sözleşmesi, ayıba karşı tekeffül); 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ve uygulama yönetmeliği; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği; TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği); TS 500 (betonarme), TS 708 (donatı çeliği), TS 825 (ısı yalıtımı); Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik; Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB); 6331 sayılı İSG Kanunu; kamu işlerinde 4735 ve Yapım İşleri Genel Şartnamesi.
06
Kimler için?
Projesi hazır arsa sahipleri · kurumsal yatırımcılar ve fonlar · sanayi ve lojistik tesisi yaptıranlar · kamu idareleri ve belediyeler · yurt dışında yaşayan ve şantiye takip edemeyecek mülk sahipleri · kentsel dönüşümde tek muhatap isteyen malik grupları.
07
Fiyatı ne belirler?
- Kapalı alan ve kat adedi. Bodrum kat, m² başına en pahalı kattır: iksa, yalıtım, drenaj.
- Taşıyıcı sistem ve zemin sınıfı. Kazık/radye temel kararı toplam maliyetin %5-10'unu değiştirir.
- Mahal listesi seviyesi. Aynı kabuk içinde standart ile üst segment ince imalat arasındaki fark 2 kata çıkabilir.
- Cephe sistemi. Sıva-boya, mantolama, kompozit, giydirme cam — sıralama aynı zamanda maliyet sıralamasıdır.
- Mekanik-elektrik seviyesi. VRF, yerden ısıtma, yangın sprinkler, jeneratör, BMS.
- Şantiye erişimi ve lojistik. Dar sokak, vinç kurulamaması, hafriyat döküm mesafesi.
- Süre. 18 ayda yapılacak iş 12 aya sıkıştırılırsa maliyet artar; uzarsa genel giderler artar.
- Fiyat farkı hükmü ve ödeme takvimi. Sabit fiyat isteniyorsa risk primi bedele girer.
08
İlgili hizmetlerimiz
Taahhüt ve proje yönetimi (ana sayfa) · Metraj, keşif ve hakediş · Proje yönetimi ve kontrollük · Mimarlık ve uygulama projesi · Mekanik ve elektrik tesisat · Çatı ve cephe · Bina içi tesisat kaçak tespiti · Altyapı tarafında: parsel içi yağmur suyu drenajı ile hafriyat, iksa ve zemin işleri.
Çatıdan kolektöre kadar tek hat kuruyoruz.
09
Sıkça sorulan sorular
"Anahtar teslim" mutfak dolabı, beyaz eşya ve peyzajı kapsar mı?
Yalnızca mahal listesinde yazıyorsa kapsar. Sektörde en sık yaşanan anlaşmazlık budur. Sözleşme ekinde her mahal için zemin, duvar, tavan, kapı, armatür ve ekipman ayrı ayrı yazılmalıdır.
Sözleşmeden sonra değişiklik istersem ne olur?
Değişiklik emri (variation order) düzenlenir; ilave imalatın bedeli sözleşme ekindeki birim fiyat listesinden hesaplanır. Bu listeyi sözleşmeye koymazsanız, değişiklik anında fiyatı yüklenici belirler. Birim fiyat eki, götürü bedel sözleşmenin en kritik parçasıdır.
Gecikirse ne olur?
Sözleşmede günlük gecikme cezası tanımlanır (piyasada yaygın aralık: sözleşme bedelinin günlük on binde 3 ile 6'sı arası). Cezanın kesin teminattan mahsup edilebileceği ve tavanının bulunup bulunmadığı ayrıca yazılmalıdır.
Yüklenicinin ayıptan sorumluluğu ne kadar sürer?
TBK uyarınca ayıba karşı tekeffül süresi taşınmaz yapılarda 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıldır. Tesisat, asansör ve beyaz eşya gibi kalemlerde üretici garantisi ayrıca geçerlidir; garanti dosyası teslimde verilir.
Yükleniciyi neye göre seçmeliyim?
YAMBIS yetki belgesi grubu ve yapmakta olduğu iş yükü, iş deneyim belgesi, son 3 yıla ait bitmiş iş adresleri (mutlaka gidip görün), banka referans mektubu ve SGK/vergi borcu durumu. En düşük teklif, en yüksek risktir; teklifler arasındaki farkın kaynağını kalem kalem sorun.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Anahtar Teslim Taahhüt
Küçükçekmece / İstanbul