İmar Durumu ve Fizibilite
İmar durumu ve fizibilite; bir parselde mevzuata göre ne kadar, hangi yükseklikte ve hangi fonksiyonda inşaat yapılabileceğinin hesaplanması ve bu inşaatın maliyet-gelir dengesinde anlamlı olup olmadığının sayılarla gösterilmesidir.
Bu, yatırımın teşhis aşamasıdır. Kanalı açmadan önce kamerayla içine bakmakla aynı mantık: kazmadan önce ölçeriz.
01
Ne zaman gerekir?
- Arsa satın alma kararı öncesi. Satıcının söylediği emsal ile plan notlarının verdiği emsal çoğu zaman aynı değildir.
- Kat karşılığı oran görüşmesinden önce. Oranı, hesaplanmış brüt inşaat alanı ve satılabilir alan üzerinden konuşmak gerekir.
- Banka veya fon finansmanı arayışında. Kredi birimi, kütle senaryosu ve nakit akışı olmayan dosyayı değerlendirmeye almaz.
- Fonksiyon kararı verilemediğinde. Konut mu, ofis mi, otel mi, lojistik mi — bu soruya en verimli kullanım analizi cevap verir.
- Kentsel dönüşümde hak sahipliği tartışmasında. Yeni yapının alan tablosu olmadan paylaşım konuşulamaz.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Belge toplama. İlgili belediyeden imar durum belgesi (çap), kadastro/LİHKAB üzerinden aplikasyon ve röperli kroki, tapu takyidat kaydı.
- Plan kademe okuması. 1/100.000 ÇDP → 1/25.000 → 1/5.000 nazım → 1/1.000 uygulama imar planı zinciri; plan notları, lejant, özel hükümler.
- Kısıt taraması. Sit alanı, orman, mera, zeytinlik, kıyı kenar çizgisi, taşkın alanı, KGM kamulaştırma sınırı, havaalanı mania kriteri, jeolojik sakıncalı alan (ÖA/UA/AJE), askeri yasak bölge.
- Yapılaşma hakkı hesabı. Emsal (KAKS), TAKS, Hmax/kat adedi, çekme mesafeleri, emsal harici alanların (sığınak, otopark, merdiven-asansör kovası, ışıklık, teknik hacim) kalem kalem dökümü.
- Kot ve cephe etüdü. ±0.00 kotunun belirlenmesi, yol kotu tutanağı, tabii/tesviye zemin ilişkisi — bodrum kat sayısı burada çözülür.
- Fizibilite ve senaryo. 2–3 kütle senaryosu, maliyet tablosu, gelir projeksiyonu, nakit akışı, IRR/NPV, duyarlılık analizi (maliyet +%15 / satış −%10).
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
E-imar ve e-belediye sorgu sistemleri · TKGM Parsel Sorgu ve MEGSİS · CBS/GIS katman analizi · AutoCAD ve Rhino ile hızlı kütle etüdü · Revit ile LOD 100 kavramsal model · güneşlenme ve gölge analizi · nakit akışı ve IRR/NPV modeli (Excel) · plankote ve ağaç rölövesi için yersel ölçüm, gerekiyorsa dron fotogrametri.
04
Uygulama aralığı / kapasite
| Çıktı | Kapsam |
|---|---|
| İmar durumu yorum notu | 1–2 sayfa + parsel künyesi |
| Plan notları analiz raporu | Kısıt-imkân matrisi, kırmızı bayrak listesi |
| Yapılaşma hakkı hesap föyü | Emsal/TAKS/KAKS, emsal harici döküm, senaryo A/B/C |
| Kot ve cephe etüdü | Kotlu kroki, yol kotu tutanağı, arazi kesitleri |
| Arsa fizibilite raporu | 20–60 sayfa, nakit akışı ve risk matrisi |
| En verimli kullanım analizi | Fonksiyon senaryoları + pazar araştırması |
| Teknik due diligence | Zemin, altyapı kapasitesi, takyidat, çevresel |
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
3194 sayılı İmar Kanunu · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (emsal ve emsal harici alan hükümleri, kot alma esasları) · Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği · Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği · 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu · 6831 Orman Kanunu · 3573 Zeytinciliğin Islahı Kanunu · 5403 Toprak Koruma Kanunu · 3621 Kıyı Kanunu · 3402 Kadastro Kanunu ve BÖHHBÜY · Bakanlık Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği (2026: R.G. 03.02.2026) · fizibilite metodolojisinde SPK Değerleme Standartları / IVS.
06
Kimler için?
Arsa sahipleri ve alıcıları · yatırımcılar, GYO ve fonlar · müteahhitler (kat karşılığı görüşmesi öncesi) · kentsel dönüşüm hak sahipleri ve yönetimleri · OSB'ler ve fabrika yatırım ekipleri · belediyeler (kendi taşınmazlarının değerlendirilmesi) · aile ofisleri.
07
Fiyatı ne belirler?
- Parsel sayısı ve büyüklüğü — tevhit/ifraz gerektiren çok parselli işler katlanır.
- Plan kademesindeki karmaşıklık — plan tadilatı ihtiyacı varsa iş, analizden şehircilik hizmetine döner.
- Kısıt yoğunluğu — sit, orman, taşkın, mania kriteri gibi her ek kısıt ayrı kurum görüşü demektir.
- Senaryo sayısı — tek senaryo mu, A/B/C karşılaştırması mı.
- Pazar araştırması derinliği — masabaşı veri mi, saha ve emsal çalışması mı.
- Finansal modelin detayı — basit geri dönüş hesabı mı, aylık nakit akışlı IRR/NPV + duyarlılık mı.
- Belge temin yükü — belgeleri siz mi getiriyorsunuz, biz mi topluyoruz (harç ve vekâlet süreci).
08
İlgili hizmetlerimiz
Avan ve uygulama projesi · Statik, mekanik ve elektrik proje · BIM ve görselleştirme · Kentsel dönüşüm · OSB altyapısı — parselin şebeke bağlantı kapasitesini altyapı tarafından biliriz · Hafriyat, temel kazısı ve iksa — kot etüdünde çıkan kazı ve istinat ihtiyacını aynı ekiple fiyatlandırırız.
09
Sıkça sorulan sorular
İmar durum belgesini (çap) siz mi alıyorsunuz?
Alabiliriz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre imar durum belgesi en geç 2 iş günü, kanal kotu tutanağı en geç 5 iş günü içinde verilir; yerinde ölçüm gereken kot belgeleri uygulamada 15 güne uzayabilir. Vekâlet gerekirse söyleriz; harç size aittir.
Emsal harici alanlar gerçekten fark yaratır mı?
Evet, çoğu projede en büyük tek kazanç kalemidir. Sığınak, otopark, tesisat hacimleri, merdiven-asansör kovası ve ışıklık doğru kurgulandığında brüt inşaat alanı belirgin şekilde artar. Bunu kalem kalem tabloya döküp gösteririz.
Kot etüdü neden bu kadar önemli?
±0.00 kotu bodrum kat sayısını, dolayısıyla emsale girmeyen alanı ve kazı miktarını belirler. Yanlış kot varsayımı, projeyi bir kat kaybettirebilir veya beklenmedik iksa maliyeti çıkarabilir.
Fizibilite raporu ne kadar güvenilir?
Girdileri kadar güvenilirdir. Maliyet tarafını Bakanlık birim maliyetleri ve güncel rayiçlerle, gelir tarafını bölge emsalleriyle kurarız; her raporda maliyet +%15 ve satış −%10 senaryosunu ayrıca gösteririz. Tek bir rakam vaat etmeyiz, bant veririz.
Arsayı almadan analiz yaptırabilir miyim?
Evet, en doğrusu budur. Bu aşamada yapılan harcama, yanlış arsa alımının yanında ihmal edilebilir düzeydedir.
Zemin durumunu da bakıyor musunuz?
Ön incelemede yeraltı su seviyesi, komşu yapı durumu, mevcut etüt raporları ve altyapı bağlantı kapasitesi taranır. Sondajlı zemin etüdü ayrı bir hizmettir ve tasarım aşamasında yapılır.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu İmar Durumu ve Fizibilite
Küçükçekmece / İstanbul