İskân (Yapı Kullanma İzni)
İskân (yapı kullanma izni); inşaatı biten bir yapının yapı ruhsatına ve eklerine, yani onaylı projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun yapıldığının ruhsatı veren idarece incelenmesi ve yapının kullanılmasına izin verilmesidir. İzin, idarenin düzenlediği yapı kullanma izin belgesiyle verilir.
Temelsoy bu konuda İstanbul ve çevresinde hizmet verir; şehir dışındaki ve yurt dışındaki işler projeye ve ihaleye göre değerlendirilir.
Bu dosyayı baştan sona biz yürütürüz: idarenin istediği belgeleri toplar, yapı denetim kuruluşunun ve yetkili Enerji Kimlik Belgesi uzmanının işlerini takvime bağlar, başvuruyu yapar ve kat mülkiyetine geçişe kadar izleriz. Yapı denetimini 4708 sayılı Kanun kapsamında yapının yapı denetim kuruluşu yürütür. Bizim yürüttüğümüz dosya işi, iskân işlemleri adıyla da bilinir.
Temsili görseller 3 görsel
01
Yapı kullanma izni (iskân) ne zaman gerekir?
- İnşaat bitti, yapı kullanıma açılacak. Ruhsata ve eklerine uygun tamamlanan yapı için idareye başvurulur; yapı denetim kuruluşunun iş bitirme tutanağı bu aşamada hazırlanır.
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilecek. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izni gerekir; izin alınmadıkça tapudaki kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmez.
- Yapının bir kısmı bitti. Kanun, yapının tamamı için olduğu gibi biten kısmı için de kullanma izni verilmesine imkân tanır; hangi koşulla verileceğine idare karar verir.
- Başvuru geri döndü. Dosyada eksik ya da yapıda projeye aykırılık varsa izin verilmez; eksik tamamlanır, aykırılık giderilir ve dosya yeniden sunulur.
02
Yapı kullanma izni (iskân): nasıl yapıyoruz?
- Yapı ile ruhsatın karşılaştırılması. Yapı yerinde onaylı projelerle karşılaştırılır; aykırılık varsa başvurudan önce giderilir. İdarenin istediği belge listesi baştan alınır, çünkü liste idareden idareye değişir.
- İş bitirme tutanağı. Tutanağı yapı denetim kuruluşu düzenler, ilgili idare onaylar; yapının ruhsata ve eklerine, fen ve sanat kurallarına uygun tamamlandığını gösterir. Biz tutanağın hazırlanmasını izleriz.
- Enerji Kimlik Belgesi. Kapsamdaki yeni binalarda onaylı Enerji Kimlik Belgesi olmadan yapı kullanma izni verilmez. Belgeyi yetkili bir EKB uzmanı düzenler; verileri biz hazırlarız: enerji kimlik belgesi ve yeşil bina.
- Kurum yazıları. Yangın önlemlerinin uygunluk yazısı, su ve kanalizasyon idaresinin uygunluk yazısı, asansörlü yapılarda asansörün tescil ve muayene belgeleri toplanır. Projede gösterilen otopark yapılıp hazır hâle getirilmeden de izin verilmez.
- SGK ilişiksizliği. Yapı sahibinin inşaattan dolayı Sosyal Güvenlik Kurumuna borcu olmadığı ilişiksizlik yazısıyla gösterilir. Yapı ruhsatıyla kendiliğinden tescil edilen inşaatlarda bu yazı, ruhsatı veren idare ile SGK arasında elektronik yolla gelir.
- Başvuru ve takip. Başvuru, ruhsatı veren idareye yapılır; vekaletname verirseniz başvuruyu, eksik tamamlamayı ve harç adımlarını biz yürütürüz. İdarenin istediği düzeltmeler dosyaya işlenir.
- Kat mülkiyetine geçiş. İzin alındıktan sonra tapudaki kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi izlenir; tapunun istediği belgeler varsa hazırlanır.
03
Teslim ettiğimiz çıktı
- İdarenin belge listesi ve dosya takip tablosu
- Yapı ile onaylı projelerin karşılaştırma notu; varsa aykırılık listesi
- Toplanan kurum yazıları ve başvuru dosyasının kopyası
- İdarenin düzenlediği yapı kullanma izin belgesi
- Kat mülkiyetine geçiş için tapuya sunulan belgeler
04
Yapı kullanma izni (iskân): uyduğumuz standart ve mevzuat
Standart ve yönetmelik listesi 6 madde
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- — kullanma izni ve idarenin başvuruyu sonuçlandırma süresi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- — yapı kullanma izin belgesi ve başvuru
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği
- — iş bitirme tutanağı
- Otopark Yönetmeliği
- — otopark hazır olmadan izin verilmemesi
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
- — yangın önlemleri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- — kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş
05
Yapı kullanma izni (iskân) kimler için?
- Kendi parselinde ya da kat karşılığı bina yapan müteahhitler
- İnşaatı biten konut sitesi, kooperatif ve yapı sahipleri
- Fabrika, depo ve işyeri yatırımcıları
- Kat irtifaklı bağımsız bölümü için kat mülkiyetine geçmek isteyen malikler
- Kentsel dönüşümde yeni binası biten hak sahipleri
06
Yapı kullanma izni (iskân): fiyatı ne belirler?
- Yapının büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısı. Dosya ve kontrol yükü bunlarla büyür.
- Dosyanın durumu. Yapı denetim tutanakları ve kurum yazıları eksiksizse iş azalır; eksik çoksa toplanacak yazı artar.
- Projeye aykırılık. Giderilmesi gereken aykırılık varsa önce o iş yapılır; bu ayrı bir iş kalemidir.
- Kurum sayısı. Asansör, yangın, otopark ve altyapı kalemlerinden hangilerinin dosyaya girdiği.
- Enerji Kimlik Belgesi. Yetkili uzmanın ücreti ayrı kalemdir.
- Harçlar ve idare ücretleri. İdarenin tarifesidir, bize ödenmez.
- Takip biçimi. Vekaletle başvuru takibi mi, yalnız dosya hazırlığı mı.
07
Yapı kullanma izni (iskân): sıkça sorulan sorular
İskan için hangi belgeler zorunlu?
Zorunlu belgeleri ruhsatı veren idare belirler; liste idareye göre bir iki kalem değişir.
Çoğu dosyada şunlar istenir: yapı denetim kuruluşunun iş bitirme tutanağı, SGK ilişiksizlik belgesi, Enerji Kimlik Belgesi, yangın önlemlerinin uygunluk yazısı, asansörlü yapılarda asansörün tescil ve muayene belgeleri, su ve kanalizasyon idaresinin uygunluk yazısı, yapının fotoğrafları ve harç makbuzları. Projede gösterilen otoparkın yapılıp hazır olması da şarttır.
Yapı kullanma izni başvurusunu kim yapar, hangi idareye yapılır?
Başvuruyu yapı sahibi ya da yetkilendirdiği kişi, yapı ruhsatını veren idareye yapar: çoğu yapıda belediyeye, ruhsatı valilik verdiyse valiliğe. Vekaletname verirseniz başvuruyu biz yürütürüz; vermek istemezseniz dosyayı hazırlar, hangi kuruma ne götüreceğinizi yazılı listeyle veririz.
Belediye yapı kullanma izni başvurusunu ne kadar sürede sonuçlandırır?
3194 sayılı İmar Kanunu, belediyenin ya da valiliğin başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmasını ister; süre içinde sonuçlandırılmazsa kanun, yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını yazar. Ancak yapıda ruhsata ya da projeye aykırılık varsa sürenin geçmesi izin anlamına gelmez. Belgeleri toplama ve kurum yazılarını alma süresi bu otuz güne dahil değildir.
Yapı kullanma izni alınmadan kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir mi?
Hayır. Kat mülkiyetine geçiş için yapının kullanma izni alınmış olmalıdır; izin alınmadıkça bağımsız bölümler tapuda kat irtifakı olarak kalır. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı yapı ruhsatı süreci sayfasında anlattık.
Yapı denetim kuruluşunun işini de siz mi yapıyorsunuz?
Hayır. 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapı denetimini yapmayız; bu denetimi yapının yapı denetim kuruluşu yürütür ve iş bitirme tutanağını o düzenler. Biz tutanağın ve öteki belgelerin hazırlanmasını izler, dosyayı başvuruya hazırlarız.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu İskân (Yapı Kullanma İzni)
Kartaltepe Mah. 1. Cihan Sk. No:10 D:6, 34295 Küçükçekmece / İstanbul