Kat Karşılığı ve Hasılat Paylaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payının bir bölümünü devretmesi karşılığında yüklenicinin arsa üzerine bina yapıp arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği, karşılıklı edim içeren bir eser sözleşmesidir.
Cevap önce — arsa sahibi için: Bu sayfada yazdıklarımızın bir kısmı bizim pazarlık gücümüzü azaltır. Yine de yazıyoruz, çünkü kötü kurulmuş bir kat karşılığı sözleşmesi arsa sahibini de bizi de yıllarca mahkemede bırakır.
En kritik iki cümle şudur: (1) Arsa payını peşin devretmeyin. (2) Yükleniciye satış yetkisi içeren genel vekaletname vermeyin.
01
Ne zaman gerekir?
- Arsanız var, nakit sermayeniz ve inşaat yönetme kapasiteniz yok.
- Eski binanız riskli yapı çıktı, kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılacak.
- Miras yoluyla hisseli arsa sahibisiniz, malikler arasında nakit dengesi kurulması gerekiyor.
- Arsa değeri yüksek ama satış piyasası durgun; nakit yerine daire almak daha mantıklı görünüyor.
- Yüklenici "hasılat paylaşımı" teklif ediyor ve modelin kat karşılığından farkını bilmiyorsunuz.
02
Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Oran pazarlıkla değil, aritmetikle belirlenir.
Pazarlık, aritmetiğin etrafında yapılır.
Basit denklem: Arsa değeri / (Arsa değeri + İnşaat maliyeti + Yüklenici kârı) = Arsa sahibi payı.
Yani oran üç değişkene bağlıdır: arsanın rayiç değeri, projenin toplam inşaat maliyeti ve bölgedeki satış fiyatı. Arsa değeri toplam satış hasılatı içinde ne kadar büyük paya sahipse, arsa sahibinin payı o kadar yüksek olur.
| Bölge / durum tipi | Arsa sahibi payı (tipik aralık) | Neden bu aralık |
|---|---|---|
| Merkezi, arsa değeri çok yüksek | %50-70 | Hasılatın çoğu arsadan gelir |
| Gelişmiş şehir içi, orta emsal | %40-50 | Klasik denge |
| Çeper / yeni gelişen bölge | %35-45 | İnşaat maliyeti hasılat içinde büyük |
| Düşük emsal, yüksek maliyet | %30-35 | Yükleniciye kâr kalmıyorsa iş yapılmaz |
| Kentsel dönüşüm (mevcut hak sahibi var) | Değişken + nakit denkleştirme | Mevcut m² korunması ilk şart |
Aralıkların dışına çıkan teklifler: Size beklenenin çok üzerinde oran teklif eden yüklenici, ya maliyeti düşürmeyi (malzeme kalitesi) ya da işi devretmeyi planlıyordur. Anormal cömert teklif, iyi haber değil uyarı işaretidir.
03
Sözleşmede hangi maddelere dikkat etmelisiniz?
- Şekil şartı. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Sözleşme ayrıca Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmelidir (şerhin koruma süresi 5 yıldır, uzun projelerde yenilenmesi gerekir).
- Mahal listesi eki. Marka-model-standart yazılmalı. "Birinci sınıf malzeme" ifadesi hukuken belirsizdir ve uyuşmazlıkta sizin aleyhinize yorumlanır.
- Teminat. Kesin teminat mektubu (uygulamada proje bedelinin %10-20'si mertebesinde) veya yüklenicinin payına arsa sahibi lehine ipotek. İpotek, teminat mektubundan daha güçlü ve maliyetsizdir. Riskli yapı parselinde yüklenici bundan ayrı olarak, ruhsattan önce İdareye yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar yasal teminat verir.
- Süre ve cezai şart. Başlangıç tarihi "ruhsat alınmasından itibaren" gibi net bir olaya bağlanmalı; gecikme için aylık kira bedeli + günlük cezai şart yazılmalıdır. Cezai şartın üst sınırı konmamalıdır.
- Tapu devri takvimi. Aşağıdaki kademeli devir maddesi sözleşmenin kalbidir.
- Devir yasağı. Yüklenicinin sözleşmeyi veya işi üçüncü kişiye devri arsa sahibinin yazılı izni şartına bağlanmalıdır.
- Bağımsız bölüm seçimi. Hangi dairenin kime ait olduğu kat irtifakı projesi üzerinde numarayla yazılmalıdır; "kura ile belirlenir" ifadesi ileride sorun çıkarır.
- Masraf paylaşımı. Ruhsat harçları, yapı denetim bedeli, abonelik, SGK, iskân masrafları kimde? Yazılmazsa tartışılır.
04
Arsa payı devri hangi aşamada yapılmalı?
Peşin devir en tehlikeli yapıdır.
Arsa payını baştan devrederseniz, yüklenici o payları satabilir, üzerine kredi ipoteği koydurabilir ve iş yarım kalırsa payların geri dönüşü yıllar süren dava konusu olur.
Doğru yapı kademeli devirdir:
Tabloyu göster5 satır
| İmalat aşaması | Devredilen arsa payı (kümülatif) |
|---|---|
| Sözleşme + ruhsat alınması | %0-10 |
| Temel + bodrum katların bitimi | %20-25 |
| Karkas (kaba inşaat) bitimi | %50 |
| Sıva, şap, doğrama tamam | %75-80 |
| Arsa sahibi bağımsız bölümlerinin teslimi + iskân | %100 |
Her kademe, yapı denetim veya bağımsız kontrollük tutanağıyla belgelenmelidir. Yüklenicinin finansman için erken devir talebi anlaşılabilir bir taleptir; karşılığında ipotek veya teminat mektubu isteyin.
05
Müteahhit işi bırakırsa veya iflas ederse ne olur?
Bu, en çok yaşanan ve en az konuşulan senaryodur.
- Sözleşmenin feshi. Yargıtay uygulamasında, yüklenici edimini önemli oranda (uygulamada %90 civarı) yerine getirmişse sözleşme ileriye etkili, aksi hâlde geriye etkili feshedilir. İleriye etkili feshte tamamlanan imalatın bedeli hesaplaşmaya girer.
- Devredilmiş paylar. Yüklenici payları üçüncü kişilere sattıysa, alıcı iyiniyetliyse tapuyu geri almanız zorlaşır. Tapu şerhi ve kademeli devir tam olarak bu riski keser.
- Teminat. Kesin teminat mektubu nakde çevrilir; ipotek varsa paraya çevrilerek zarar karşılanır.
- Yarım yapı. Ruhsat süresi (5 yıl; süresinde başvuruyla 5'er yıl, en çok iki kez yenileme) dolarsa yapı ruhsatsız duruma düşer. Yeni yüklenici bulunması, mevcut imalatın tespiti (mahkeme delil tespiti) ve kalan işin yeniden metrajı gerekir.
- Süre. Bu tür uyuşmazlıklarda dava süreci bilirkişi incelemeleriyle birlikte 3-6 yıla ulaşabilir. Bu yüzden korunma anı sözleşme anıdır, dava anı değil.
06
Vekaletname vermeli miyim?
Yüklenicinin ruhsat, proje onayı, abonelik ve kat irtifakı işlemleri için vekalete ihtiyacı olur.
Ancak:
- Verilmesi makul yetkiler: İmar durumu ve ruhsat başvurusu, proje tadilatı onayı (arsa sahibinin yazılı onayı şartıyla), yapı denetim sözleşmesi, kat irtifakı kurulması, abonelik işlemleri, iskân başvurusu.
- Kesinlikle verilmemesi gereken yetkiler: Satış ve devir yetkisi, ipotek/rehin tesis yetkisi, kredi kullanma ve borçlandırma yetkisi, ibra ve feragat yetkisi, kira sözleşmesi yapma yetkisi.
- Vekaletname sınırlı düzenlenmeli, süreli olmalı, tek bir taşınmazla (ada-parsel yazılarak) sınırlandırılmalı ve tazmin edilemez (azledilemez) kaydı içermemelidir.
07
Kat irtifakı ne zaman kurulur?
Kat irtifakı, henüz yapı tamamlanmadan, onaylı mimari proje ve yönetim planı ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14 uyarınca tapuda kurulur.
Uygulamada ruhsat alındıktan sonra, çoğunlukla kaba inşaat aşamasında kurulur. Kat irtifakı kurulması, sizin daireniz "bağımsız bölüm numarası" ile tapuya bağlandığı için lehinizedir; kurulmasını erteleyen yüklenici sorgulanmalıdır.
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında kat irtifakı re'sen kat mülkiyetine çevrilir.
08
Hasılat paylaşımı ne zaman daha iyidir?
Hasılat paylaşımında daire almazsınız; satıştan elde edilen hasılattan yüzde alırsınız.
Farkları:
Tabloyu göster5 satır
| Kriter | Kat karşılığı | Hasılat paylaşımı |
|---|---|---|
| Ne alırsınız | Bağımsız bölüm | Satış hasılatından pay |
| Satış riski | Sizde (daireyi siz satarsınız) | Paylaşılır |
| Fiyat düşerse | Daire elinizde kalır | Payınız azalır |
| Kritik madde | Daire numaraları | Asgari satış fiyatı ve asgari garanti tutarı |
| Denetim ihtiyacı | İmalat kalitesi | Satış defteri ve hasılat şeffaflığı |
Hasılat paylaşımı seçecekseniz sözleşmeye mutlaka asgari toplam hasılat garantisi, birim m² asgari satış fiyatı, bağımsız denetçi tarafından hasılat mutabakatı ve satışların bloke hesaptan yürütülmesi maddelerini koyun.
09
Müteahhidi nasıl seçerim?
- YAMBIS yetki belgesi. Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası sorgulanır; belge grubu (A en üst, H en alt kademe) yapabileceği yapının büyüklüğünü sınırlar. Grup, mali yeterlik ve iş deneyimine göre verilir. Yapacağınız binanın büyüklüğü ile grubun sınırı uyuşmuyorsa ruhsat aşamasında tıkanırsınız — grup sınırlarını sözleşme öncesi ilgili idareden/YAMBIS kaydından teyit ettirin.
- İş deneyim belgesi. Bitirdiği işin türü ve tutarı; benzer iş olup olmadığı.
- Bitmiş iş ziyareti. Son 3-5 yılda bitirdiği en az iki binaya gidin. Yöneticisiyle ve dairede oturanla konuşun: su kaçağı, ısı yalıtımı, ortak alan sorunları, iskân gecikmesi.
- Devam eden iş yükü. Aynı anda 6 şantiye yürüten yüklenicinin sizin şantiyenize ayıracağı nakit ve kadro sınırlıdır.
- Mali durum. Banka referans mektubu, SGK ve vergi borcu yoktur yazısı, icra dosyası sorgusu, ortakların geçmiş şirket kayıtları (kapanmış şirket geçmişi önemlidir).
- Şantiye şefi ve teknik kadro. Kim, kaç işe birden bakıyor?
10
Uyduğumuz standart ve mevzuat
6098 sayılı TBK (eser sözleşmesi, m.470 vd.); 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.14 kat irtifakı, m.10-12); 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 (şerh); 4721 sayılı TMK m.1009; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliği (riskli yapı; hisseleri oranında salt çoğunluk kararı, 2023'te 7471 sayılı Kanunla); Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Hakkında Yönetmelik; 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği.
11
Kimler için?
Tek malik arsa sahipleri · hisseli/miras arsa malik grupları · riskli yapı hak sahipleri ve apartman malikler kurulu · yurt dışında yaşayan arsa sahipleri · arsasını satmak yerine gelire çevirmek isteyen aile şirketleri.
12
Fiyatı ne belirler? (Oranınızı neyin belirlediği)
- Arsanın rayiç m² değeri ve konumu.
- İmar durumu: emsal (KAKS), TAKS, yükseklik (hmax), çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü.
- Bölgedeki satış fiyatı (TL/m²) ve satış hızı.
- İnşaat maliyeti: taşıyıcı sistem, zemin sınıfı, mahal listesi seviyesi.
- Mevcut yapı varsa yıkım, tahliye ve kiracı maliyetleri.
- Yüklenicinin finansman maliyeti ve projenin nakit akışı süresi.
- Vergi yükü (KDV oranı, tapu harcı) — büyüklük ve arsa değerine göre değişir; mali müşavirinize teyit ettirin.
- Hisseli mülkiyette malik sayısı ve anlaşma riski.
13
İlgili hizmetlerimiz
Anahtar teslim taahhüt · Proje yönetimi ve kontrollük (arsa sahibi adına bağımsız denetim) · Metraj, keşif ve hakediş · Mimarlık, imar ve emsal analizi · Kentsel dönüşüm ve yıkım · Güçlendirme.
Altyapı tarafında: parsel içi altyapı bağlantıları, kanal bağlantı ve yağmur suyu drenajı, hafriyat ve zemin işleri.
14
Sıkça sorulan sorular
Sözleşme noterde mi yapılmalı?
Evet, düzenleme şeklinde. Ayrıca tapuya şerh ettirin. Şerh, yükleniciye karşı değil, yüklenicinin alacaklılarına ve payı satın alacak üçüncü kişilere karşı sizi korur.
Yüklenici "kredi çekeceğim, tapuları peşin ver" diyor. Ne yapmalıyım?
Bu talep tek başına kötü niyet göstergesi değildir; finansman gerçek bir ihtiyaçtır. Ancak karşılığında kesin teminat mektubu veya yüklenici payı üzerine size ipotek isteyin ve devri kademelendirin. Teminatsız peşin devir, elinizdeki tek gücü karşı tarafa vermektir.
İnşaat sırasında dairemi satabilir miyim?
Kat irtifakı kurulduktan ve arsa payınız tapuda size ait olduktan sonra satabilirsiniz. Alıcıya sözleşmedeki teslim koşullarını yazılı bildirmeniz gerekir.
Kira yardımı almalı mıyım?
Evet, yazılı olarak. Sözleşmede aylık tutar, ödeme günü, artış oranı ve gecikmede uygulanacak yaptırım yer almalıdır. 6306 kapsamındaki dönüşümlerde ayrıca devlet kira yardımı başvurusu yapılabilir.
Mahal listesindeki malzemeyi değiştirmek isterse?
Sözleşmeye "eşdeğer veya üstü malzeme, arsa sahibinin yazılı onayıyla" kaydı koyun. Onaysız değişikliği eksik iş sayan bir madde ekleyin ve bedel farkının hesaplanma yöntemini yazın.
Vergi öder miyim?
Arsa sahibi gerçek kişinin kat karşılığında bağımsız bölüm edinmesi ile bunları satması farklı vergisel sonuçlar doğurur; daire adedi ve satış zamanlaması belirleyicidir. Bu konu bizim uzmanlık alanımız değildir — sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka mali müşavire danışın.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Kat Karşılığı ve Hasılat Paylaşımı
Küçükçekmece / İstanbul