Metraj, Keşif ve Hakediş
Metraj imalat miktarının ölçülmesi, keşif bu miktarların birim fiyatlarla çarpılarak işin bedelinin belirlenmesi, hakediş ise belirli bir dönemde gerçekleşen imalatın ölçülüp belgelenerek ödemeye bağlanmasıdır.
Cevap önce: Hakedişte tartışma çıkıyorsa sorun neredeyse hiçbir zaman hesap makinesinde değildir — birim fiyat tarifinde ve ölçüm kuralındadır. "Duvar m²'sinden boşluk düşülür mü?" sorusunun cevabı sözleşmede yazmıyorsa, her hakedişte yeniden tartışırsınız.
01
Ne zaman gerekir?
- Teklif alacaksınız; teklifleri karşılaştırabilmek için bağımsız keşif özeti (miktar listesi) gerekiyor.
- Yükleniciden hakediş dosyası geldi; metrajın doğruluğunu kontrol ettirmek istiyorsunuz.
- Birim fiyat sözleşmede miktarlar sözleşmedekinin üzerine çıktı; iş artışı sınırının aşılıp aşılmadığını tespit etmeniz gerekiyor.
- İş yarım kaldı; mevcut imalatın tespiti ve kalan işin yeniden keşfi gerekiyor.
- Kesin hesabı kapatıp kesin teminatı iade edeceksiniz.
- Kamu işinde yeşil defter, ataşman ve kesin hesap dosyasının YİGŞ'ye uygun hazırlanması gerekiyor.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Proje ve şartname okuması. Mimari, statik, mekanik, elektrik projeler ve teknik şartname; birim fiyat tarifleri ve ölçüm kuralları netleştirilir.
- Metraj. İmalat kalemleri poz bazında çıkarılır. Karmaşık geometrilerde BIM modelinden miktar çekilir, hafriyat ve dolguda dron fotogrametrisi ile hacim ölçülür; sonuç manuel metrajla çapraz kontrol edilir.
- Keşif ve maliyet tabanı. Miktarlar birim fiyatlarla çarpılır. Kamu işlerinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatları ve rayiçleri; özel işlerde piyasa teklifleri ve analiz esas alınır. Kâr ve genel gider ayrı satır olarak gösterilir.
- Yeşil defter ve ataşman. Gerçekleşen imalat sahada ölçülür, yeşil deftere işlenir; kapanacak veya sonradan ölçülemeyecek imalatlar (temel, kanal, gizli tesisat) ataşman (kroki + ölçü + imza) ile belgelenir. Kapanmadan ölçülmeyen imalat, sonradan tartışılır.
- Hakediş raporu. Kümülatif imalat tutarından önceki hakediş düşülür; avans mahsubu, kesin teminat/stopaj kesintileri, fiyat farkı ve varsa gecikme cezası işlenir. Ödeme tutarı ve gerekçeli fark listesi rapor edilir.
- Kesin hesap ve kabul. İş bitiminde tüm ataşman ve yeşil defter verileri birleştirilir, kesin metraj çıkarılır; geçici kabul eksik listesi kapatıldıktan sonra kesin hesap onaylanır.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
Dron fotogrametrisi ile kazı-dolgu hacim ölçümü (hafriyatta en çok tartışılan kalem), yersel lazer tarama ile as-built miktar doğrulama, BIM tabanlı miktar çıkarımı (5D), lazermetre ve total station, donatı tespit cihazı, dijital ataşman ve fotoğraf konumlama, hakediş yazılımı ve poz veritabanı, tarih damgalı fotoğraf arşivi.
Güven köprüsü: Kanal hattında ne kadar imalat yaptığımızı CCTV ve robotik ölçümle metre metre belgeliyoruz. Bina tarafında da aynı prensip geçerli: kapanacak imalat, kapanmadan ölçülür ve fotoğraflanır.
04
Hakediş kalemleri ve kesintiler
| Kalem | Ne demek | Tipik değer / kural |
|---|---|---|
| Kümülatif imalat | Bugüne kadar yapılan işin bedeli | Yeşil defter + ataşman |
| Avans mahsubu | Verilen avansın geri alınması | İmalat oranında kademeli |
| Kesin teminat | Sözleşmeye bağlı güvence | Kamuda ihale bedelinin %6'sı |
| Ek kesin teminat | İş artışı ve fiyat farkı için | Artış tutarının %6'sı |
| Geçici teminat (ihale aşaması) | Teklifin güvencesi | Teklif bedelinin en az %3'ü |
| Fiyat farkı | Girdi fiyat değişiminin karşılığı | Endeks formülü; yapım işlerinde B katsayısı 0,90 |
| Gecikme cezası | Süre aşımı yaptırımı | Sözleşmede günlük oran |
| İş artışı sınırı | Ek iş yaptırma tavanı | Götürü bedelde %10, birim fiyatta %20 (4735 m.24) |
| Teminat iadesi | Güvencenin geri verilmesi | Yarısı geçici kabulde, kalanı kesin kabulde |
Fiyat farkı hesabı, sözleşmede fiyat farkı verileceği yazılıysa uygulanır. Formül, işin bileşenlerine (işçilik, çimento, demir, akaryakıt, diğer malzeme) verilen ağırlık katsayılarının toplamının 1 olması esasına dayanır ve ilgili endeksin sözleşme tarihindeki değeri ile uygulama ayındaki değeri oranlanır.
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Yapım İşleri Genel Şartnamesi (metraj, yeşil defter, ataşman, hakediş, kesin hesap, geçici ve kesin kabul hükümleri); 4735 sayılı Kanun m.24 (iş artışı ve eksilişi; işin sözleşme bedelinin %80'inin altında bir bedelle tamamlanacağının anlaşılması hâlinde yükleniciye yapılacak ödeme kuralı dâhil); Yapım İşleri Muayene ve Kabul Yönetmeliği; Yapım İşlerinde Fiyat Farkı Hesabında Uygulanacak Esaslar; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyat ve rayiç listeleri; TS 500 ve TS EN 206 (beton kabul kriterleri); ölçüm kuralları için ilgili poz tarifleri; uluslararası işlerde FIDIC ödeme ve ara ödeme belgesi hükümleri.
06
Kimler için?
Kamu idareleri ve belediyeler · yapım işi yüklenicileri · arsa sahipleri ve kat karşılığı verenler · kredi veren banka ve fonlar · site ve tesis yönetimleri (tadilat hakedişleri) · sigorta ve hasar tespiti gereken işler · uyuşmazlıkta teknik tespit ihtiyacı olanlar.
07
Fiyatı ne belirler?
- Poz sayısı ve imalat çeşitliliği. 40 kalemlik iş ile 400 kalemlik iş aynı emek değildir.
- Proje kalitesi. Kotu, detayı eksik projede metraj süresi belirgin biçimde uzar.
- Ölçüm yöntemi. Manuel metraj mı, BIM/dron/lazer tarama mı.
- Hakediş periyodu. Aylık hakediş, üç aylıktan daha çok saha ziyareti demektir.
- Sözleşme tipi. Birim fiyat sözleşmelerde her hakedişte tam metraj gerekir.
- Geriye dönük tespit. Kapanmış imalatın tespiti (karot, endoskopi, tarama) ek maliyettir.
- Uyuşmazlık dokümantasyonu. Dava veya tahkim için hazırlanacak dosya standardı daha ağırdır.
- Şantiye lokasyonu ve sayısı.
08
İlgili hizmetlerimiz
Proje yönetimi ve kontrollük · Anahtar teslim taahhüt · Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı · Taahhüt ve proje yönetimi (ana sayfa) · Mimarlık ve uygulama projesi · Kaba inşaat.
Altyapı tarafında: içme suyu ve kanalizasyon hattı yapımı, hafriyat ve zemin işleri (kazı-dolgu hacim ölçümü), CCTV kanal görüntüleme ile imalat belgelemesi.
09
Sıkça sorulan sorular
Yüklenicinin metrajı ile sizin metrajınız neden farklı çıkıyor?
Farkın büyük bölümü ölçüm kuralı yorumundan doğar: kapı-pencere boşluklarının düşülüp düşülmeyeceği, kalıp yüzeyi hesabı, kazı şev payı, iksa ve dolgu sınırları, çift sayılan imalatlar. Bu yüzden raporlarımızda fark, tutar olarak değil gerekçe olarak yazılır; hangi poz tarifine dayandığını gösteririz.
Ataşman olmazsa ne olur?
Kapanan imalatın miktarını kanıtlayamazsınız. Uyuşmazlıkta ispat yükü bedeli talep eden taraftadır; ataşmansız temel, kanal veya gizli tesisat imalatı çoğunlukla eksik hesaplanır. Ataşman, sonradan üretilemeyen tek belgedir.
Yeşil defter tam olarak nedir?
Sahada yapılan ölçümlerin, tarih ve imzalarla kaydedildiği ve hakediş metrajının dayanağını oluşturan defterdir. Hakediş, yeşil defterden çıkar; yeşil defter hakedişten çıkmaz.
İş eksilişi olursa yüklenici zarar eder mi?
4735 sayılı Kanun m.24'e göre işin sözleşme bedelinin %80'inden daha düşük bedelle tamamlanacağı anlaşılırsa, yükleniciye gerçek giderleri ve kârına karşılık olarak, sözleşme bedelinin %80'i ile yaptığı işin tutarı arasındaki farkın %5'i ödenir. Bu, tasfiye durumundaki dengeleme mekanizmasıdır.
Geçici kabul ile kesin kabul arasındaki fark nedir?
Geçici kabul, işin teslim alınabilir durumda olduğunun tespitidir ve eksik listesi düzenlenir. Kesin kabul, sözleşmede tanımlı teminat süresi sonunda, ortaya çıkan kusurların giderilmesinin ardından yapılır. Kesin teminatın kalan yarısı kesin kabulden sonra iade edilir.
Özel sektör işinde de bu düzen gerekli mi?
Kamu şartnamesini uygulama zorunluluğunuz yok, ama yeşil defter ve ataşman mantığı özel işlerde de aynı işi görür. Uyuşmazlıkların büyük kısmı, "ölçtük ama yazmadık" cümlesinden doğuyor.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Metraj, Keşif ve Hakediş
Küçükçekmece / İstanbul