Kentsel Dönüşüm Süreci — Arsa Sahibi İçin Rehber
Kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu tespit edilen yapının yıkılıp yerine yeni yapı inşa edilmesi ve bu süreçte maliklerin haklarının hisseleri oranında korunmasını sağlayan hukuki-teknik süreçtir.
Bu sayfa müteahhit için değil, arsa sahibi için yazıldı. Sorularınız sırayla: Binam riskli mi? Ne kadar sürer? Kira yardımı alabilir miyim? Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir? Müteahhidi nasıl seçerim?
01
Süreç takvimi
| Adım | Kim yapar | Süre |
|---|---|---|
| 1. Riskli yapı tespiti başvurusu | Tek malik yeterli | 1 gün |
| 2. Tespit ve rapor | Lisanslı kuruluş | 2–4 hafta |
| 3. İdare incelemesi, tapuya belirtme | İdare + Tapu Müdürlüğü | ~10 iş günü |
| 4. Maliklere tebligat, itiraz hakkı | Malikler | 15 gün |
| 5. Tahliye süresi | Malikler/kiracılar | En çok 90 gün |
| 6. Maliklerin ortak karar toplantısı | Malikler | Tahliye süreci içinde |
| 7. Müteahhit seçimi ve sözleşme | Malikler | 1–6 ay |
| 8. Yıkım | Yüklenici | Sözleşmede yazılı olarak tanımlanır |
| 9. Proje, ruhsat | Yüklenici | Projeye ve idareye göre değişir |
| 10. İnşaat | Yüklenici | Sözleşmede yazılı olarak tanımlanır |
| 11. İskân ve teslim | Yüklenici | İdareye göre değişir |
Toplam süre, bu adımların her birinin gidişatına bağlıdır. Bunu kısaltan tek şey maliklerin hızlı anlaşmasıdır; uzatan şey ise malikler arası anlaşmazlık ve ruhsat sürecidir. "12 ayda teslim" vaadine temkinli yaklaşın.
02
Karar çoğunluğu: artık salt çoğunluk
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde 2023 yılında yapılan değişiklikle, riskli yapıda yıkım sonrası yapılacak uygulamalara hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar verilir.
Daha önce aranan üçte iki çoğunluk şartı bu değişiklikle salt çoğunluğa indirilmiştir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri, karara katılanlara satılmak üzere Bakanlıkça belirlenen rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırmayla satışa çıkarılır. Yani "imzalamam, süreci kilitlerim" artık işlemez.
03
Kira yardımı ve destekler
Tabloyu göster4 satır
| Destek | Kapsam |
|---|---|
| Kira yardımı | Riskli yapı maliklerine, tahliye sonrası aylık ödeme; riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay. Riskli ve rezerv yapı alanlarında en çok 48 ay uygulanabilir. |
| Kiracı yardımı | Kiracıya bir defaya mahsus taşınma yardımı |
| Faiz destekli kredi | Dönüşüm projeleri için bankalarla yürütülen faiz destekli konut/işyeri kredisi |
| Harç ve vergi muafiyeti | 6306 md.7: tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçlarında muafiyet |
04
Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Oran "piyasada şu kadardır" diye belirlenmez.
Beş girdi belirler:
Tabloyu göster5 satır
| Girdi | Etkisi |
|---|---|
| Arsa payı değeri (m² birim değeri) | Arsa değeri yüksek bölgede malik payı artar |
| Emsal ve yapılaşma hakkı | İmar planındaki E ve TAKS/KAKS, çıkacak toplam alanı belirler |
| Mevcut bağımsız bölüm sayısı | Kaç dairenin yeniden verileceği |
| İnşaat maliyeti | m² yapım maliyeti, kaba/ince imalat kalite düzeyi |
| Satış hızı ve fiyatı | Yüklenicinin nakit döngüsü |
Pratik formül şudur: arsa değeri ÷ (arsa değeri + inşaat maliyeti + yüklenici kârı) = malik payı. Merkezi ve arsa değeri yüksek bölgelerde malik payı %50'nin üzerine çıkabilir; arsa değeri düşük, emsali sınırlı parsellerde %30–40 bandına iner.
Size oran söylemeden önce fizibilite tablosu çıkarırız: kaç daire çıkıyor, hangi metrekarede, hangi maliyetle.
Alternatif model — hasılat paylaşımı: Daire yerine satış gelirinin paylaşılması. Arsa sahibi için avantajı, kalite ve konum farkının fiyata yansıması; dezavantajı, satış riskini paylaşmak. Konut fiyatlarının hızlı arttığı dönemlerde arsa sahibi lehine, durgun dönemde aleyhine çalışır.
05
Müteahhidi nasıl seçerim? — 10 maddelik kontrol listesi
- Yetki belgesi numarası var mı? (Yapı müteahhitliği yetki belge numarası, sınıfı ve geçerliliği sorgulanabilir.)
- Son 5 yılda bitirdiği ve iskân aldığı kaç projesi var? Adres verebiliyor mu?
- Devam eden şantiye sayısı ne? Aynı anda 8 şantiye yürüten firmanın nakit riski yüksektir.
- Teminat veriyor mu? Banka teminat mektubu, ipotek ya da yükleniciye ait bağımsız bölümün maliklere temlik edilmesi.
- Sözleşmede gecikme cezası günlük/aylık rakamla yazılı mı?
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak? (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabidir; adi yazılı sözleşme geçersizlik riski taşır.)
- Sözleşme tapuya şerh edilecek mi? Şerh, yüklenicinin taahhüdünü üçüncü kişilere karşı korur.
- Mahal listesi ekli mi? "Birinci sınıf malzeme" ifadesi hiçbir şey ifade etmez; marka, seri, kalınlık, sınıf yazılmalı.
- Daire seçimi ve kura yöntemi sözleşmede tanımlı mı?
- Fesih ve tasfiye maddesi var mı? Yüklenici işi bırakırsa arsa nasıl kurtarılır?
06
Uyduğumuz standart ve mevzuat
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği · 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · 3194 sayılı İmar Kanunu · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (eser sözleşmesi hükümleri) · TBDY 2018 · TS 500 · Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik.
07
Kimler için?
Arsa ve daire sahipleri · apartman yönetimleri ve dönüşüm komiteleri · miras yoluyla hisseli tapu sahipleri · dükkan/işyeri malikleri · kat karşılığı sözleşme öncesi ikinci görüş arayanlar · belediyelerin dönüşüm birimleri.
08
Fiyatı ne belirler?
- Parselin emsali ve çıkacak toplam satılabilir alan.
- Arsa m² birim değeri ve bölge satış fiyatı.
- İnşaat maliyeti: taşıyıcı sistem, cephe sistemi, mekanik/elektrik donanım düzeyi.
- Zemin sınıfı ve iksa gereksinimi (derin bodrum maliyeti sıçratır).
- Bodrum/otopark adedi ve kazı derinliği.
- Mevcut binanın yıkım ve asbest durumu.
- Malik sayısı ve anlaşma süresi (finansman maliyeti).
- Ruhsat süreci ve varsa imar bariyerleri.
09
Sıkça sorulan sorular
Binam riskli mi, nasıl öğrenirim?
Gözle anlaşılmaz. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmanız gerekir; tek malik başvurusu yeterlidir. Öncesinde ön inceleme yapıp "tespite girmeye değer mi" sorusunu ücretsiz cevaplarız; bu ön inceleme resmî tespitin yerine geçmez.
Komşum imza vermiyor, ne olur?
Hisseleri oranında salt çoğunluk kararı yeterlidir. Katılmayan malikin hissesi, Bakanlıkça tespit edilen rayiç bedelin altında olmamak üzere açık artırmayla diğer maliklere satılır.
Kira yardımı ne zaman başlar, ne kadar sürer?
Kira yardımı, binanın tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren hesaplanır; başvuru bu tarihten sonraki bir yıl içinde yapılır; riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 aydır (riskli ve rezerv yapı alanlarında en çok 48 ay). Tutar her yıl il bazında değişir — başvuru anındaki tebliğe bakılır.
Kat karşılığında %50 alabilir miyim?
Arsa değeriniz toplam proje maliyetinin yarısına yakınsa evet. Değilse hayır — ve size "evet" diyen firma sözleşme sırasında mahal listesinden kısar. Önce fizibiliteyi görün.
Sözleşmeyi noterde mi yapmalıyım?
Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Ayrıca tapuya şerh ettirin.
Yüklenici işi yarıda bırakırsa ne olur?
Sözleşmede fesih ve tasfiye maddesi, teminat ve gecikme cezası varsa hukuki yolunuz açıktır. Yoksa süreç yıllar sürer. Bu yüzden teminat maddesini pazarlığın en başına koyun.
Eski dairemle aynı büyüklükte daire alır mıyım?
Zorunlu değil. Yeni projede daire alanları, imar hakkı ve mimari çözüme göre değişir; hakkınız arsa payınız üzerinden hesaplanır.
Altyapı köprüsü: Yıkım sonrası hafriyat ve yıkıntı atığını hafriyat ve zemin işleri ekibimiz kaldırır — kazıyı biz yapar, molozu biz taşırız. Yeni binanın parsel içi su, kanal ve yağmur suyu bağlantılarını, aynı hattı şehir tarafında da döşeyen ekip yapar: içme suyu ve kanalizasyon hatları. Blok bitince site içi yol ve otopark da biter: asfalt ve kilit taşı.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Kentsel Dönüşüm Süreci — Arsa Sahibi İçin Rehber
Küçükçekmece / İstanbul