Konut ve Toplu Konut İnşaatı
Konut inşaatı, imar hakkının bağımsız bölümlere dönüştürüldüğü; emsal verimliliği, yalıtım performansı ve iskân süreci üçgeninde yönetilen yapı üretimidir.
01
Ne zaman gerekir?
- Arsanız var, emsalin kaç bağımsız bölüme dönüştüğünü ve hangi tipolojinin satılabilir olduğunu bilmiyorsunuz.
- Binanız 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti aldı; yıkım ve yeniden yapım gerekiyor.
- Kat karşılığı sözleşme imzalanacak; paylaşım oranını doğru kurgulamak için metraj ve maliyet gerekiyor.
- Kooperatif veya yatırımcı olarak 3-10 bloklu bir yerleşke üretiyorsunuz, altyapı ve peyzaj dahil.
- Mevcut yapı depreme dayanıksız ama yıkım istenmiyor; güçlendirme değerlendirilecek.
02
Nasıl yapıyoruz?
- İmar ve emsal analizi. Plan notları, TAKS/KAKS, çekme mesafeleri, kat adedi ve otopark yükümlülüğü okunur; ada bazında brüt/net satılabilir alan çıkarılır.
- Tipoloji ve avan proje. Daire karması (1+1 / 2+1 / 3+1), çekirdek sayısı, brüt-net verimlilik oranı (otopark hariç brüt alanda hedef %72-80) kararlaştırılır.
- Zemin etüdü ve temel kararı. ZA-ZE zemin sınıfı, oturma hesabı; radye, kazıklı radye veya mikrokazık kararı verilir.
- Uygulama projeleri ve ruhsat. Statik (TBDY 2018), mekanik, elektrik, yangın, ısı yalıtımı (TS 825) projeleri; yapı ruhsatı.
- Kaba inşaat. Hafriyat, iksa, temel, karkas. Tünel kalıp, klasik kalıp veya masa kalıp seçimi kat adedine ve tekrar sayısına göre yapılır.
- İnce imalat ve iskân. Cephe, mekanik/elektrik, asansör, peyzaj, site içi altyapı; yapı kullanma izni ve EKB.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
Tünel kalıp ve masa kalıp sistemleri, kule vinç (25-60 tm), beton pompası (36-52 m), lazer mastar ile şap terazi kontrolü, mobil iskele ve cephe asansörü, dron ile cephe ve çatı taraması, termal kamera ile ısı köprüsü tespiti, blower door testi, BIM (LOD 300-400) çakışma kontrolü.
04
Uygulama aralığı ve kapasite
| Parametre | Tipik aralık |
|---|---|
| Blok başına bağımsız bölüm | 24-160 |
| İnşaat alanı (tek blok) | 4.000-25.000 m² |
| Beton sınıfı | C30/37 (perde-kolon), C25/30 (min. TBDY 2018) |
| Donatı sarfiyatı | 45-65 kg/m² (klasik), 70-95 kg/m² (perdeli yüksek yapı) |
| Beton sarfiyatı | 0,35-0,45 m³/m² (bodrumsuz), 0,55-0,75 m³/m² (2 bodrumlu) |
| Kabuk U değeri (dış duvar) | 0,25-0,45 W/m²K (iklim bölgesine göre, TS 825) |
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Standart ve yönetmelik listesi10
| Konu | Dayanak |
|---|---|
| Deprem | TBDY 2018 — BKS 3, I = 1,0; min. C25/30 ve B420C donatı |
| İmar | Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — bağımsız bölüm net alanı 28,5 m² altına inemez |
| Asansör | Zemin üstü kat adedi 4 ve üzerinde zorunlu; TS EN 81-20/50 |
| Yangın | BYKHY — yapı yüksekliği 30,50 m üzeri konutta otomatik yağmurlama ve yangın asansörü |
| Enerji | BEP Yönetmeliği, TS 825; yeni binalarda asgari C enerji sınıfı, 2.000 m² ve üzerinde asgari B sınıfı ve %10 yenilenebilir |
| Ses | Binaların Gürültüye Karşı Korunması Yönetmeliği — ayırıcı duvarda C sınıfı için DnT,A ≥ 51 dB, darbe sesi L'nT,w ≤ 60 dB |
| Su yalıtımı | Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği — temel ve ıslak hacimlerde zorunlu |
| Erişilebilirlik | TS 9111, TS 12576 |
| Dönüşüm | 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği |
| Denetim | 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu |
06
Kimler için?
Arsa sahipleri, kat karşılığı yatırımcılar, konut kooperatifleri, kentsel dönüşüm hak sahibi grupları, gayrimenkul geliştiricileri, belediye iştirakleri, TOKİ ve emsali idarelerin ana yüklenicileri.
07
Fiyatı ne belirler?
- Bodrum kat sayısı ve kazı derinliği — iksa gerekiyorsa m² maliyeti belirgin artar.
- Zemin sınıfı ve temel tipi — radye ile kazıklı radye arasındaki fark tek başına toplam bütçenin %5-10'u olabilir.
- Kalıp sistemi ve tekrar sayısı — tünel kalıp 8 kat altında ekonomik değildir.
- Cephe kararı — ısı yalıtımlı sıva mı, kompozit/taş giydirme mi.
- Bağımsız bölüm başına ıslak hacim adedi — mekanik ve seramik metrajını doğrudan büyütür.
- Asansör adedi, hızı ve makine dairesiz olup olmaması.
- Site içi altyapı ve peyzaj kapsamı — yol, otopark, yağmur suyu, sulama, aydınlatma.
- Teslim seviyesi — kaba teslim, ince teslim veya mobilyalı anahtar teslim.
08
Sıkça sorulan sorular
Arsam kaç daire çıkarır?
TAKS, KAKS ve çekme mesafeleri ile blok oturumu çıkarılır; otopark hariç brüt alanın yaklaşık %72-80'i satılabilir nete dönüşür. Ada bazlı ön çalışmayı plan notu ve imar durumu belgesiyle veriyoruz.
Kat karşılığında adil paylaşım oranı nedir?
Tek bir oran yoktur; arsa rayici, inşaat maliyeti ve satış fiyatı üçlüsünden çıkar. Bizim yaptığımız, oranı savunmak değil, maliyet tarafını kalem kalem şeffaf koymaktır.
Güçlendirme mi yıkıp yapmak mı daha mantıklı?
Güçlendirme maliyeti yeni yapım maliyetinin %40'ını aşıyorsa ve bina emsal hakkını kullanmıyorsa yıkım genelde daha rasyoneldir. Karar performans analizi sonrası verilir.
Dairemde nereden su kaçtığı bulunabilir mi?
Bulunur. Şebeke kaçak tespitinde kullandığımız akustik korelatör ve termal kamerayı bina içi tesisatta da kullanıyoruz; kırmadan noktasal tespit yapıyoruz.
Cephede ısı köprüsü olup olmadığı ölçülebilir mi?
Ölçülür. Dron + termal kamera ile cephe taraması yapıp ısı köprüsü haritası çıkarıyoruz. Bu, kanal hatlarında CCTV ile yaptığımız işin bina karşılığıdır.
İskân ne kadar sürede alınır?
Eksiksiz dosyayla belediye başvurusundan sonra tipik olarak 2-4 hafta (İmar Kanunu'na göre idare başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır). Başvurudan önce toplanan kurum yazılarıyla birlikte iskân dosyasının tamamı 4-10 haftayı bulabilir; süre idarenin iş yüküne bağlıdır ve garanti edemeyiz.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Konut ve Toplu Konut İnşaatı
Küçükçekmece / İstanbul