Proje Yönetimi ve Kontrollük
Proje yönetimi ve kontrollük, bir yapım işinde kapsam, süre, maliyet, kalite ve riskin işveren adına bağımsız olarak planlanması ve sahada ölçülerek denetlenmesi hizmetidir.
Cevap önce: Kontrollük, yapı denetim kuruluşunun yerine geçmez. Yapı denetim kamu adına can ve mal güvenliğini denetler; kontrollük sizin adınıza metrajı, kaliteyi, süreyi ve parayı denetler. İkisi farklı taraftır ve ikisi de gereklidir.
01
Ne zaman gerekir?
- Yüklenici ile aranızda teknik dili konuşacak kimse yok; hakediş dosyasına imza atmak zorunda kalıyorsunuz.
- İş programı sarkıyor ama nedenini ve kimin sorumlu olduğunu tespit edemiyorsunuz.
- Yüklenici süre uzatımı, iş artışı ve fiyat farkı talep etti; talebin dayanağını değerlendiremiyorsunuz.
- Kat karşılığı verdiniz; imalat kalitesinin sözleşmedeki mahal listesine uygun olup olmadığını bağımsız kontrol ettirmek istiyorsunuz.
- Aynı anda birden fazla şantiyeniz var, karşılaştırmalı ilerleme ve maliyet raporu gerekiyor.
- Kredi veren kuruluş bağımsız ilerleme raporu (monitoring) istiyor.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Referans plan kurulumu. İş kırılım yapısı (WBS) çıkarılır, CPM ağı kurulur, kritik yol ve bolluklar hesaplanır, bütçe faaliyetlere dağıtılarak S-eğrisi oluşturulur. Bu plan dondurulur.
- Sözleşme ve doküman yönetimi. Sözleşme, ekler, revize projeler, RFI'lar, değişiklik emirleri ve yazışmalar tek arşivde numaralı olarak tutulur. Uyuşmazlıkta kazandıran şey arşivdir.
- Saha denetimi. İmalat aşamalarında kontrol noktaları (donatı öncesi, beton dökümü, tesisat kapatma öncesi, su yalıtımı) tutanakla kapatılır; uygunsuzluklar numaralı olarak takip edilir.
- İlerleme ölçümü ve EVM. Fiziksel gerçekleşme yerinde ölçülür. Kazanılmış Değer (EV), Planlanan Değer (PV) ve Fiili Maliyet (AC) karşılaştırılır: CPI = EV/AC, SPI = EV/PV, tahmini tamamlanma maliyeti EAC = BAC/CPI.
- Hakediş kontrolü. Yüklenicinin metrajı bağımsız metrajla karşılaştırılır, farklar gerekçesiyle rapor edilir, ödeme önerisi verilir.
- Talep (claim) değerlendirmesi. Süre uzatımı ve bedel talepleri, sözleşme maddesi + gecikme analizi (as-planned vs as-built / zaman etkisi analizi) ile karşılanır veya reddedilir.
- Kabul ve kapanış. Eksik listesi, testler, geçici-kesin kabul, kesin hesap, teminat iadesi, as-built ve işletme dosyası.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
Primavera P6 ve MS Project (CPM, kaynak ve maliyet yükleme), BIM 4D/5D ve Navisworks çakışma kontrolü, dron fotogrametrisi ile aylık hacim ve ilerleme ölçümü, yersel lazer tarama ile as-built doğrulama, termal kamera ile yalıtım ve ısı köprüsü taraması, donatı tespit cihazı (rebar scanner) ve karot, beton test çekici, endoskopik kamera ile kapalı hacim ve şaft muayenesi, dijital tutanak/eksik listesi uygulaması, EVM ve nakit akışı panosu.
Güven köprüsü: Kanal hatlarını CCTV robotuyla görüntüleyip kusur kodladığımız yöntemi bina tarafında dron ve termal cephe taramasına, şaft ve baca muayenesine taşıdık. Göremediğinizi ölçeriz.
04
Raporlama ve teslim
| Çıktı | Periyot | İçerik |
|---|---|---|
| Saha denetim tutanağı | Her ziyaret | Uygunsuzluk, fotoğraf, kapatma tarihi |
| İlerleme raporu | Aylık | Fiziksel %, SPI/CPI, kritik yol durumu |
| Hakediş kontrol raporu | Hakediş periyodu | Metraj farkları, kesintiler, ödeme önerisi |
| Risk ve talep kaydı | Aylık | Açık riskler, claim durumu, süre etkisi |
| Nakit akışı revizyonu | Aylık / çeyreklik | Gerçekleşen vs planlanan, EAC |
| Kapanış dosyası | Proje sonu | Kesin hesap, as-built, garantiler, işletme talimatları |
Şantiyede kalıcı kadro modeli (tam zamanlı saha mühendisi) ile periyodik denetim modeli (haftalık/iki haftalık ziyaret) ayrı ayrı fiyatlandırılır.
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Yapım İşleri Genel Şartnamesi (kontrol teşkilatının görev ve yetkileri, yeşil defter, ataşman); 4735 sayılı Kanun m.10 (mücbir sebep) ve m.24 (iş artışı/eksilişi); 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu; Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik; 6331 sayılı İSG Kanunu ve Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği; TS 500, TS EN 206, TBDY 2018; ISO 21502 (proje yönetimi kılavuzu), ISO 31000 (risk yönetimi); PMI/PMBOK ve AACE uygulamaları; uluslararası işlerde FIDIC (Mühendis/İşveren Temsilcisi rolü, süre uzatımı ve bildirim süreleri).
06
Kimler için?
Arsa sahipleri ve kat karşılığı veren malikler · kurumsal yatırımcılar ve GYO'lar · finansman sağlayan bankalar ve fonlar · belediyeler ve kamu idareleri · sanayi yatırımcıları · yurt dışında yaşayan mülk sahipleri · birden fazla şantiyeyi merkezden yönetmek isteyen müteahhitler.
07
Fiyatı ne belirler?
- Şantiyedeki kadro modeli. Tam zamanlı ekip mi, periyodik ziyaret mi.
- Proje büyüklüğü ve süre. Hizmet bedeli çoğunlukla ay-adam üzerinden kurulur; süre uzarsa bedel de uzar.
- Sözleşme modeli. Birim fiyat işlerde metraj denetim yükü götürü bedelden yüksektir.
- İmalat çeşitliliği. Mekanik-elektrik yoğun tesislerde denetim saati artar.
- Kapsam. Sadece hakediş kontrolü mü, planlama + kalite + İSG + claim yönetimi mi.
- Ölçüm teknolojisi. Dron, lazer tarama ve BIM modeli talep ediliyorsa ayrı kalemdir.
- Uyuşmazlık riski. Devam eden ihtilaf varsa dokümantasyon yükü artar.
- Lokasyon. Şehir dışı şantiyelerde ulaşım ve konaklama.
08
İlgili hizmetlerimiz
Taahhüt ve proje yönetimi (ana sayfa) · Metraj, keşif ve hakediş · Anahtar teslim taahhüt · Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı · Mimarlık ve proje · Güçlendirme ve restorasyon.
Altyapı tarafında: içme suyu ve kanalizasyon hattı yapımı, CCTV kanal görüntüleme, kaçak su tespiti, şebeke işletme sözleşmeleri.
09
Sıkça sorulan sorular
Yapı denetim firması varken kontrollüğe neden ihtiyacım var?
Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun kapsamında projeye ve can-mal güvenliğine uygunluğu denetler; ücretini yapı sahibinden alsa da görevi kamusaldır. Metrajınızın doğruluğu, mahal listesindeki markanın kullanılıp kullanılmadığı, iş programının tutup tutmadığı onun görev tanımında yoktur.
Kazanılmış değer analizi pratikte ne işe yarar?
Somut örnek: bütçesi 100 birim olan işte 6. ayda planlanan iş 40 birim (PV), gerçekleşen iş 32 birim (EV), harcanan para 40 birim (AC) ise SPI = 0,80 ve CPI = 0,80'dir. Tahmini tamamlanma maliyeti 125 birime çıkar. Bu sonucu 6. ayda görürsünüz, 18. ayda değil.
Süre uzatımı talebini neye göre kabul edersiniz?
Talep, sözleşmedeki bildirim süresine uyularak yapılmış olmalı; gecikmenin kritik yolu etkilediği ağ üzerinde gösterilmeli; sorumluluğun işverende, yüklenicide veya mücbir sebepte olduğu ayrıştırılmalıdır. Kritik yolu etkilemeyen gecikme süre uzatımı doğurmaz, bolluğu tüketir.
Kontrollük yüklenicinin işine karışır mı?
Kontrollük imalat yöntemini yüklenici adına belirlemez; sözleşmeye ve projeye uygunluğu denetler. Yöntemi biz seçersek sorumluluk da bize geçer — bu ayrımı korumak sizin lehinizedir.
Proje başladıktan sonra devralabilir misiniz?
Evet. Devralma her zaman bir tespit çalışmasıyla başlar: mevcut imalatın metrajı, ödenen hakedişlerle karşılaştırılır, iş programı gerçek duruma göre yeniden kurulur. Bu tespit olmadan sonraki hiçbir rapor güvenilir olmaz.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Proje Yönetimi ve Kontrollük
Küçükçekmece / İstanbul