Yapı Ruhsatı ve İskan Süreci
Yapı ruhsatı, bir parselde inşaata başlama iznidir; yapı kullanma izni (iskan) ise tamamlanan yapının projesine uygun bittiğinin idarece tescilidir. Biz bu iki belge arasındaki tüm evrak, kurum görüşü, vize ve tutanak zincirini yürütürüz.
01
Ne zaman gerekir?
- Boş parselde yeni bina yapacaksınız ve elinizde tapudan başka belge yok.
- Projeniz hazır ama belediye "eksik evrak" diyerek dosyayı geri çeviriyor.
- İnşaat bitti, daireleri satamıyor veya doğalgaz bağlatamıyorsunuz; iskan alınmamış.
- Ruhsat aldınız, beş yıl doldu, yapı bitmedi; ruhsat yenilemesi gerekiyor.
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçemiyorsunuz, tapuda bağımsız bölüm satışı takılıyor.
- Mevcut binada taşıyıcı sisteme dokunan bir tadilat yapacaksınız; bu basit tamir değil, tadilat ruhsatı konusudur.
02
Nasıl yapıyoruz?
- Parsel dosyasını çıkarırız. Tapu kayıt örneği, imar durum belgesi (çap), yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi. İmar durumunda emsal, TAKS/KAKS, çekme mesafesi, kat adedi ve yapı nizamını okur, parselin gerçekte ne kaldırdığını size sayıyla söyleriz.
- Zemin ve temel etüdünü yaptırırız. Sondaj, arazi ve laboratuvar deneyleri, ZETÜR raporu. Rapor, statik projenin ve temel tipinin girdisidir; etüt olmadan proje çizmeyiz.
- Proje setini üretir ve müellif imzalarını toplarız. Mimari, statik, mekanik, elektrik, yapı aplikasyon, ısı yalıtım projesi ve hesabı, gerekiyorsa asansör ve yangın projesi.
- Kurum görüşlerini alırız. Su-kanalizasyon idaresi (altyapı bağlantı ve kot görüşü), doğalgaz, elektrik dağıtım, itfaiye, ulaşım/karayolları, gerekiyorsa dere yatağı için ilgili kurum, Karayolları, koruma kurulu, sivil havacılık.
- Yapı denetim ve müteahhitlik kaydını kurarız. Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi ve YİBF, müteahhit yetki belgesi (YAMBİS), şantiye şefi sözleşmesi, SGK işyeri bildirimi.
- Ruhsatı alır, inşaat boyunca vizeleri yürütürüz. Temel üstü (subasman) vizesi, seviye tespit tutanakları, iş bitirme tutanağı, ardından iskan başvurusu ve kat mülkiyeti tesisi.
03
Teslim ettiğimiz çıktı
- Onaylı ruhsat eki proje seti (kağıt + dijital, imzalı PDF ve DWG)
- Kurum görüş yazıları dosyası ve takip tablosu
- Ruhsat harç ve otopark bedeli hesap dökümü
- Seviye tespit tutanakları ve vize takvimi
- İskan evrak listesi ve teslim edilen kurum yazıları
- Kat irtifakı / kat mülkiyeti için tapuya sunulan dosya
04
Süre ve teslim
| Aşama | Tipik süre | Süreyi kim belirler |
|---|---|---|
| İmar durumu, kot tutanağı, aplikasyon | 1–3 hafta | İdare |
| Zemin etüdü (sondaj + rapor) | Keşiften sonra yazılı verilir | Biz + laboratuvar |
| Proje seti (4 disiplin, ≤5.000 m²) | Keşiften sonra yazılı verilir | Biz |
| Proje seti (5.000–25.000 m²) | Keşiften sonra yazılı verilir | Biz |
| Kurum görüşleri | 2–6 hafta | İlgili idareler |
| Belediye proje onayı + ruhsat | 2–6 hafta | İdare |
| Ruhsata kadar toplam | Aşamalara göre değişir | Karma |
| İskan dosyası (iş bitirme sonrası) | 4–10 hafta | İdare + kurumlar |
| Kat mülkiyeti tesisi | 1–3 hafta | Tapu |
Yapı denetim hizmet bedeli, yönetmelikteki seviyelere bağlı dilimler halinde ödenir: kazı, subasman, taşıyıcı sistem (kat kat), çatı ve dolgu duvar, tesisat ve iskan. Her dilim için seviye tespit tutanağı düzenlenir.
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Standart ve yönetmelik listesi9
- 3194 sayılı İmar Kanunu (md. 21 yapı ruhsatı, md. 30 yapı kullanma izni, md. 32–42 aykırılık ve yaptırım)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
- Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve TS 825
- Otopark Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 3194 sayılı Kanun geçici madde 16 (Yapı Kayıt Belgesi / imar barışı)
- — yalnızca kapsamdaki yapılar için
06
Kimler için?
Arsa sahipleri, kat karşılığı yapan müteahhitler, kooperatifler, fabrika ve depo yatırımcıları, otel ve AVM geliştiricileri, iskanı olmadığı için satış veya kredi kullanamayan bina sahipleri, tadilat ruhsatı gereken işyeri kiracıları.
07
Fiyatı ne belirler?
- Yapı sınıfı ve inşaat alanı — Mimarlar ve Mühendisler Odası asgari bedel cetvelleri yapı sınıfına göre m² birim fiyat verir; III-B ile V-A arasındaki fark katlıdır.
- Disiplin sayısı — yalnız ruhsat takibi mi, yoksa dört disiplinli tam proje seti mi.
- Kurum görüşü sayısı — kıyı, orman, mera, karayolu, dere yatağı, koruma kurulu, havalimanı mania kriteri her biri ayrı dosya demektir.
- Zemin etüdü kapsamı — sondaj adedi ve derinliği, sismik ölçüm, laboratuvar deney seti.
- Parselin durumu — ifraz, tevhit, yola terk, irtifak tesisi gerekiyorsa süreç uzar.
- Yapı denetim hizmet bedeli — Bakanlıkça yıllık belirlenen birim maliyet üzerinden oran olarak hesaplanır, pazarlığa açık değildir.
- Harçlar ve katılım payları — ruhsat harcı, otopark bedeli, su-kanal katılım payı; bunlar idarenin tarifesidir, bize ödenmez.
- Aciliyet — sıkıştırılmış takvim ekip büyütmeyi gerektirir.
08
Sıkça sorulan sorular
Ruhsat ne kadar süre geçerli?
Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmazsa ve beş yıl içinde bitirilmezse geçersiz olur.
Beş yıl içinde başvurulursa ruhsat, ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümleriyle beş yıl uzatılarak yenilenir (en çok iki kez); süre kaçırılırsa yeniden ruhsat gerekir ve yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliğinde yürürlükteki hükümler uygulanır.
Temel üstü vizesi olmadan devam edebilir miyim?
Hayır. Subasman seviyesinde idare yapının aplikasyona ve projeye uygunluğunu kontrol eder; vize alınmadan üst kata geçilen yapılarda seviye tespit tutanağı kesilmez ve iskan aşamasında sorun büyür.
İskan için hangi belgeler zorunlu?
Yapı denetim iş bitirme tutanağı, SGK ilişiksizlik belgesi, enerji kimlik belgesi, asansör tescil ve periyodik kontrol raporu, yangın güvenlik uygunluk yazısı, sığınak ve otopark uygunluğu, numarataj, su-kanal ve doğalgaz abonelik/uygunluk, harç ve vergi ilişik kesme. Liste idareye göre bir iki kalem değişir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı ne?
Kat irtifakı, bina bitmeden onaylı projeye göre tapuda bağımsız bölüm oluşturur; kat mülkiyeti ise iskan sonrası kurulur ve bağımsız bölüm fiilen tescil edilmiş olur. Konut kredisi ve bazı satışlar kat mülkiyeti ister.
Ruhsatsız yapımı imar barışıyla düzeltebilir miyim?
Yapı Kayıt Belgesi yalnızca kanunun tanımladığı tarih ve kapsam içindeki yapılar için alınabildi; belge yapıyı ruhsatlı hale getirmez, kayıt altına alır ve yıkım/para cezası işlemlerini durdurur. Yeni bir yapıyı bu yolla meşrulaştırmak mümkün değildir.
Ruhsat dosyasını siz mi takip ediyorsunuz, ben mi?
Vekaletname verirseniz başvuru, eksik tamamlama, harç yatırma ve teslim adımlarını biz yürütürüz. Vekalet vermek istemezseniz dosyayı hazırlar, hangi gişeye ne götüreceğinizi yazılı listeyle veririz.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Yapı Ruhsatı ve İskan Süreci
Küçükçekmece / İstanbul