Mimarlık ve Proje
Mimarlık ve proje hizmeti; bir parselin imar hakkının hesaplanmasından ruhsat eki mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin üretilip onaylanmasına kadar geçen, yapının şantiyeye çıkmadan önce kâğıt ve model üzerinde bitirildiği süreçtir.
Temelsoy yerin altında içme suyu, kanalizasyon ve yağmur suyu hattı yapan bir altyapı firmasıdır; ana işimiz hat yapımı ve yenilemedir. Aynı ölçüm, teşhis ve mühendislik disiplinini yerin üstündeki yapıya da uyguluyoruz: Teşhis et → Tasarla → Uygula → Sürdür.
Aynı ailedeki öteki hizmetler
Mimari proje
2 başlık
Mühendislik projeleri
1 başlıkRuhsat ve izin
2 başlık
İç mimari ve peyzaj
2 başlık
Taahhüt ve proje yönetimi
5 başlık
01
Ne zaman gerekir?
- Arsa aldınız ya da almadan önce karar vermeniz gerekiyor. Emsalin ne getirdiğini, kaç bağımsız bölüm çıkacağını, bodrum sayısını kot etüdü olmadan bilemezsiniz.
- Yapı ruhsatı alacaksınız. Belediye; mimari, statik, mekanik, elektrik, zemin etüdü ve zorunlu tamamlayıcı projeleri eksiksiz ister. Tek bir eksik pafta dosyayı geri döndürür.
- Kat karşılığı görüşmesindesiniz. Oranı, hesaplanmış yapılaşma hakkı ve alan tablosu olmadan konuşmak taraflardan birine kaybettirir.
- Mevcut yapıyı dönüştürüyor, güçlendiriyor veya fonksiyon değiştiriyorsunuz. Rölöve ve mevcut durum modeli olmadan tadilat projesi üretilemez.
- Fabrika, OSB tesisi, otel veya hastane yatırımı yapıyorsunuz. Mekanik ve elektrik yükü yüksek yapılarda proje kalitesi doğrudan işletme maliyetidir.
02
Nasıl yapıyoruz?
Teşhis.
Program ve fizibilite.
Avan proje.
Kesin ve uygulama projesi.
Mühendislik ve koordinasyon (paralel).
Ruhsat ve teslim.
03
Neden projeyi ve yapımı aynı firmadan almalısınız?
Proje ile uygulamanın ayrı olduğu işlerde üç maliyet kalemi tekrar tekrar karşımıza çıkar:
| Kopukluk | Nasıl ortaya çıkar | Tipik bedeli |
|---|---|---|
| Detay boşluğu | Projede çözülmemiş birleşim, şantiyede ustanın kararına kalır | Cephe/yalıtım tadilatı, imalat söküm-yeniden yapım |
| Sorumluluk boşalması | Müellif "uygulama yanlış", yüklenici "proje eksik" der | Süre kaybı, hakediş uyuşmazlığı |
| Geç değişiklik | Karar ne kadar geç verilirse maliyeti o kadar artar | Modelde bulunan bir çakışmanın şantiyedeki bedeli 10–100 kat |
Bizde çakışma analizi raporunu yazan ekiple, o çakışmayı sahada çözecek ekip aynı sözleşmenin içindedir. Tek muhatap, tek takvim, tek fatura.
Dürüst olalım — ayrı olması daha iyi olduğu haller var:
- Kamu ihalelerinde proje müellifi ile yüklenicinin ayrılması çoğu zaman mevzuat gereğidir; zaten seçenek değildir.
- Müellifin bağımsız denetçi olmasını istiyorsanız, mesleki kontrollüğü bizden değil üçüncü bir ofisten almanız daha sağlıklıdır. Kendi işini denetleyen taraf, dürüst olsa bile ikna edici değildir.
- Tasarımı yarışmayla veya belirli bir imza mimarla yaptıracaksanız, biz uygulama ve mühendislik tarafında kalırız. Bunu bir kayıp saymıyoruz.
- Fiyat kıyaslaması yapmak istiyorsanız, proje bittikten sonra yapımı ihaleye çıkarmanız pazarlık gücünüzü artırır. Tek elden almak bunu ortadan kaldırır.
Karar sizin; her iki modelde de çalışırız ve hangisinin sizin işinize uyduğunu ilk görüşmede söyleriz.
04
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
- Tasarım ve BIM: Revit / ArchiCAD, AutoCAD, Rhino; IFC (TS EN ISO 16739-1) ile veri alışverişi
- Analiz: ETABS / SAP2000 / ideCAD / ProtaStructure (statik), DIALux (aydınlatma), TS 825 ısı hesap yazılımı, BEP-TR (EKB hesabı yetkili EKB uzmanıyla)
- Koordinasyon: Navisworks / Solibri / BIMcollab, BCF tabanlı çakışma takibi, CDE (ortak veri ortamı)
- Ölçüm ve teşhis: Yersel lazer tarayıcı (scan-to-BIM), dron ile fotogrametri, termal kamera ile cephe taraması, endoskopik şaft muayenesi
- Görselleştirme: 3ds Max + Corona/V-Ray, Twinmotion/Unreal, 360° panorama ve VR
Altyapıda kanal içine CCTV robotu sokup kusuru görüntülemeden onarım önermiyoruz. Bina tarafında da aynısını yapıyoruz: göremediğinizi ölçeriz.
05
Uygulama aralığı / kapasite
Tablo7 satır
| Hizmet | Ölçek aralığı |
|---|---|
| İmar durumu yorumu + yapılaşma hakkı hesabı | Her parsel |
| Arsa fizibilite raporu | 500 m² – 500.000 m² |
| Avan proje | 150 m² – 100.000 m² |
| Uygulama projesi (mimari) | 150 m² – 100.000 m² |
| Statik + mekanik + elektrik | 150 m² – 100.000 m² |
| BIM koordinasyon / çakışma analizi | 2.000 m² üzeri önerilir |
| Ruhsat dosyası takibi | — |
06
Uyduğumuz standart ve mevzuat
3194 sayılı İmar Kanunu · Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği · Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği · TBDY-2018 · TS 500 · TS 498 · Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik · Otopark Yönetmeliği · Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve TS 825 · Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliği · TS 9111 (erişilebilirlik) · Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun · TS EN ISO 19650-1/-2 · TMMOB Mimarlar Odası Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi ve En Az Bedel Tarifesi · Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik (R.G. 05.08.2026, kademeli yürürlük).
07
Kimler için?
Arsa sahipleri · yatırımcılar ve geliştiriciler · müteahhitler ve ana yükleniciler · kentsel dönüşüm hak sahipleri · fabrikalar ve OSB yatırımcıları · belediyeler ve kamu kurumları · otel, hastane, AVM ve okul yatırımcıları · banka ve fon değerleme birimleri.
08
Fiyatı ne belirler?
Yapı sınıfı.
Toplam inşaat alanı.
Satın aldığınız hizmet bölümü.
Disiplin sayısı.
BIM seviyesi.
Arazi ve mevzuat zorluğu.
Onay muhatabı sayısı.
Mesleki kontrollük isteniyor mu.
Harçlar, otopark bedeli, oda mesleki denetim bedeli ve yapı denetim bedeli hizmet bedelimize dâhil değildir; gerçek tutarı üzerinden ayrıca faturalandırılır.
09
Sıkça sorulan sorular
Proje bedeli inşaat maliyetinin yüzde kaçı olur?
Sadece mimari proje %1–3; mimari + tüm mühendislik %3–7; tasarım + mesleki kontrollük %5–9 bandındadır.
Mimarlar Odası asgari bedelinin altına inebilir misiniz?
Hayır. Tarife altı bedel haksız rekabet sayılır ve mesleki denetim aşamasında sorun çıkarır. İndirim yerine kapsam daraltarak fiyat düşürürüz — hangi hizmet bölümünü almadığınızı açıkça yazarız.
Ruhsat almayı garanti ediyor musunuz?
Ruhsat belediyenin idari işlemidir; kimse garanti edemez. Bizim taahhüdümüz, dosyanın mevzuata uygun ve eksiksiz olmasıdır. Belediye kaynaklı revizyonları ek ücret istemeden yaparız; imar planı değişikliği gibi mevzuat kaynaklı değişiklikler ayrı iştir.
Projeyi başka bir ofis yaptı, sadece yapımı üstlenir misiniz?
Evet. Bu durumda önce projeyi uygulanabilirlik açısından tararız; eksik detay ve çakışma listesini raporlarız. Bu tarama tek başına satın alınabilen bir hizmettir.
BIM zorunlu mu olacak?
Dijital hazırlama yönetmeliği 05.08.2026'da yayımlandı; 01.09.2027'den itibaren belediye nüfusu ve yapı büyüklüğü eşiklerine göre kademeli yürürlüğe giriyor. Bodrum dışında en çok iki katlı ve 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar kapsam dışı.
Bina dışındaki saha işlerini de yapıyor musunuz?
Evet, ve bu bizim çıkış noktamız. Bakanlık birim maliyetlerine çevre düzenlemesi ve altyapı dâhil değildir — çünkü ayrı bir uzmanlıktır. Parsel içi kanal ve şebeke bağlantısı, yağmur suyu drenajı, site içi yol ve otopark bizim asıl işimiz.
Başka sorular için: Sıkça Sorulan Sorular
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Mimarlık ve Proje
Küçükçekmece / İstanbul