Taahhüt ve Proje Yönetimi
Taahhüt ve proje yönetimi; bir yapım işinin bedelinin, süresinin, riskinin ve karar yetkisinin işveren ile yüklenici arasında hangi sözleşme modeliyle paylaşılacağını belirleyen ve bu paylaşımı ölçülebilir şekilde denetleyen disiplindir.
Cevap önce: Model seçimini belirleyen tek soru şudur — işe başlarken projenin ne kadarı kesin? Tasarım bitmiş ve mahal listesi netse anahtar teslim götürü bedel; imalat kalemleri belli ama miktarlar belirsizse birim fiyat; kapsam yapım sırasında şekillenecekse maliyet + kâr veya garantili azami bedel (GMP) doğru modeldir. Yanlış model seçimi, kötü müteahhitten daha pahalıya mal olur.
Aynı ailedeki öteki hizmetler
Mimari proje
2 başlık
Mühendislik projeleri
1 başlıkRuhsat ve izin
2 başlık
İç mimari ve peyzaj
2 başlık
Taahhüt ve proje yönetimi
4 başlık
01
Ne zaman gerekir?
- Arsanız var, ne yapacağınıza (satmak, kat karşılığı vermek, kendiniz yaptırmak) karar veremiyorsunuz.
- Elinizde onaylı proje var ama gelen tekliflerin bazıları diğerlerinin yarısı; farkın nereden geldiğini göremiyorsunuz.
- İnşaat başladı, hakediş dosyaları geliyor, metrajın doğru olup olmadığını kontrol edecek teknik kadronuz yok.
- İş programı 3 ay sarktı, yüklenici süre uzatımı ve fiyat farkı talep ediyor; talebin haklı olup olmadığını bilmiyorsunuz.
- Kamu ihalesi aldınız; yeşil defter, ataşman, kesin hesap ve iş artışı prosedürünü YİGŞ'ye uygun yürütmeniz gerekiyor.
02
Nasıl yapıyoruz?
Fizibilite ve model kararı.
Sözleşme kurgusu.
Referans plan (baseline).
Uygulama ve kontrollük.
Hakediş ve maliyet kontrolü.
Kabul ve kapanış.
03
Kullandığımız ekipman ve teknoloji
Primavera P6 / MS Project (CPM ve kaynak yükleme), BIM tabanlı 4D-5D koordinasyon ve çakışma kontrolü, dron fotogrametrisi ile hafriyat ve ilerleme ölçümü, lazer tarama ile as-built doğrulama, termal kamera ile cephe ve tesisat kontrolü, endoskopik muayene ile kapalı hacim incelemesi, dijital hakediş ve ataşman arşivi, EVM panosu.
04
Sözleşme modelleri — risk ve uygunluk
| Model | Bedel riski kimde | Tasarım kimde | Ne zaman doğru |
|---|---|---|---|
| Anahtar teslim götürü bedel | Yüklenici | İşveren | Proje ve mahal listesi kesin |
| Birim fiyat | İşveren (miktar), yüklenici (fiyat) | İşveren | Miktar belirsiz (altyapı, kazı, iksa) |
| Maliyet + kâr (cost plus) | İşveren | Ortak | Kapsam yapım sırasında netleşecek |
| Garantili azami bedel (GMP) | Tavana kadar işveren, üstü yüklenici | Ortak | Hız isteniyor, tavan da isteniyor |
| Tasarla-yap (design-build) | Yüklenici | Yüklenici | Tek muhatap ve süre önceliği |
| Yap-işlet-devret | Yatırımcı | Yatırımcı | Uzun vadeli gelir modeli (3996 s. Kanun) |
05
Uyduğumuz standart ve mevzuat
4734 sayılı Kamu İhale Kanunu; 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu (özellikle m.10 mücbir sebep, m.24 iş artışı/eksilişi); Yapım İşleri Genel Şartnamesi; Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği; Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun; Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik; 6098 sayılı TBK m.470-486 (eser sözleşmesi); 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği; 6331 sayılı İSG Kanunu ve Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği; TS 500, TS 708, Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018); uluslararası işlerde FIDIC Kırmızı/Sarı/Gümüş Kitap.
06
Kimler için?
Arsa sahibi gerçek kişiler ve aile ortaklıkları · gayrimenkul geliştiriciler ve fon yatırımcıları · belediyeler ve idareler · kentsel dönüşüm hak sahipleri ve yapı kooperatifleri · sanayi tesisi ve lojistik yatırımcıları · kamu ihalesi almış yüklenicilerin kendi iç kontrol ihtiyacı.
07
Fiyatı ne belirler?
Sözleşme modeli.
Tasarım olgunluğu.
Zemin ve altyapı koşulları.
Süre baskısı.
Mahal listesi kalitesi.
Fiyat farkı olup olmaması.
Teminat ve ödeme takvimi.
Denetim yoğunluğu.
08
İlgili hizmetlerimiz
Anahtar teslim taahhüt · Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı · Proje yönetimi ve kontrollük · Metraj, keşif ve hakediş · Mimarlık ve proje · Kaba inşaat ve ince imalat · Altyapı tarafında: içme suyu ve kanalizasyon hattı yapımı, hafriyat ve zemin işleri, CCTV kanal görüntüleme.
Yerin altındaki hattı da, üstündeki binayı da aynı sözleşme disipliniyle yönetiyoruz.
09
Sıkça sorulan sorular
Anahtar teslim götürü bedel her zaman güvenli mi?
Hayır. Yalnızca proje kesinse güvenlidir. Eksik projeyle imzalanan götürü bedel sözleşmede yüklenici, sözleşmede yazmayan her imalatı "iş artışı" olarak fiyatlar ve pazarlık gücü tamamen ona geçer.
Kamu işinde iş artışı sınırı nedir?
4735 sayılı Kanun m.24 uyarınca anahtar teslimi götürü bedel sözleşmelerde sözleşme bedelinin %10'una, birim fiyat sözleşmelerde %20'sine kadar iş artışı süre uzatımı verilerek yaptırılabilir. Bu oran aşılırsa iş tasfiye edilir veya yeniden ihale gerekir.
Proje yönetimi ücreti ne kadar tutar?
Piyasada sözleşme bedelinin %2-6'sı aralığında seyreder; kapsam, süre ve şantiyede kalıcı kadro bulunup bulunmadığına göre değişir. Net rakam ancak iş tanımı yazıldıktan sonra verilebilir — önce kapsam, sonra fiyat.
Kontrollük ile yapı denetim aynı şey mi?
Değil. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun gereği zorunludur ve kamusal denetim yapar; sizin adınıza pazarlık etmez, hakediş metrajınızı korumaz. Kontrollük sizin vekilinizdir.
Sözleşmeye ceza koymak yeterli mi?
Değil. Gecikme cezası, tahsil edilebilirliği kadar değerlidir. Cezanın kesin teminat mektubundan mahsup edilebileceği açıkça yazılmazsa, elinizde yalnızca dava hakkı kalır.
Başka sorular için: Sıkça Sorulan Sorular
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Taahhüt ve Proje Yönetimi
Küçükçekmece / İstanbul