Organize Sanayi Bölgeleri için Altyapı Yapımı, Kolektör Bakımı ve Arıtma İşletmesi
Temelsoy, organize sanayi bölgelerinde parsel bağlantısından ana kolektöre, yağmur suyu hattından atıksu arıtma tesisine kadar tüm altyapıyı tek sözleşme altında kurar, izler ve işletir.
OSB yönetimlerinin en büyük yükü, altyapının farklı firmalara bölünmüş olmasıdır: hattı yapan başka, temizleyen başka, arıtmayı işleten başka. Sorun çıktığında kimse sahiplenmez. Altyapıyı kuran ve arıtmayı işleten aynı firma olduğunda sorumluluk sınırı tartışması ortadan kalkar.
01
OSB yönetimlerinin gerçek sorunları
1. Yeni parsel tahsislerinde altyapı gecikmesi
Tahsis yapıldı, fabrika yatırıma başladı, altyapı hattı yetişmedi.
Yaptığımız: Etap bazlı içme suyu, atıksu ve yağmur suyu hattı imalatı; yol açılmadan önce tüm gömülü altyapının tek seferde döşenmesi.
2. Arıtmaya gelen yükün kaynağı bilinmiyor
Giriş debisinde ani KOİ sıçraması var, hangi parselden geldiği bilinmiyor. Ceza OSB'ye kesiliyor, katılımcıya rücu edilemiyor.
Yaptığımız: Kolektör kollarına kademeli numune noktası kurgusu, gece saatlerinde CCTV ile bağlantı izleme, boya ve duman testi ile parsel–bağlantı eşleştirmesi. Her parselin hangi bacadan hangi kola bağlandığını gösteren bağlantı şeması teslim edilir.
3. Ana kolektörde çökelme ve yağ birikimi
Metal işleme, gıda ve tekstil parsellerinin ağırlıkta olduğu bölgelerde kolektörde 10–30 cm sediman ve yüzeyde yağ tabakası oluşur. Kesit daralır, yağışta taşma başlar.
Yaptığımız: Yıllık program dahilinde kombine araç ile 200–300 bar yıkama, vakumla tahliye, çamurun lisanslı tesiste bertarafı. Kritik kollarda 6 ayda bir CCTV kontrolü.
4. Yağmur suyu hattına atıksu bağlantısı
Yağmur suyu hattından dereye/alıcı ortama giden kirlilik, denetimde en ağır sonucu doğuran kalemdir.
Yaptığımız: Duman testi ve CCTV ile hatalı bağlantı tespiti, tespit edilen bağlantının kesilmesi, doğru kola aktarılması, tutanaklı raporlama.
5. Terfi merkezi arızaları
Pompaya giren paçavra/plastik, çarkın sarması, sık arıza, enerji tüketiminde artış.
Yaptığımız: Terfi haznesi periyodik temizliği, ızgara bakımı, pompa çekme ve yerine koyma, çalışma saati ve enerji takibi.
6. Sürekli atıksu izleme yükümlülüğü
Online izleme sisteminin verisi ile arıtma performansı arasında tutarsızlık, ceza riski doğurur.
Yaptığımız: Arıtma tesisi işletme hizmeti kapsamında proses optimizasyonu, çamur yönetimi, laboratuvar takibi ve raporlama.
02
Tek muhatap modeli: hangi halkayı kim yapıyor?
| Halka | Klasik durum | Temelsoy ile |
|---|---|---|
| Uygulama | Ayrı bakım firması + ayrı inşaat firması | Hat yapımı, kolektör temizliği, CIPP aynı sözleşmede |
| İşletme | Arıtma tesisi ayrı sözleşme | Arıtma + terfi + şebeke tek işletme sözleşmesi |
| Teşhis | Bölge dışından CCTV firması, yılda bir kez | Sözleşmeye bağlı periyodik envanter, kritiklik haritası |
| Planlama | Danışman raporu, uygulanmayan | Hasar sınıfına göre yıllık bütçelenmiş iş programı |
03
OSB'lere sunduğumuz hizmetler
- Yeni altyapı yapımı — içme suyu, atıksu, yağmur suyu hattı, baca ve ızgara, saha içi yol üstyapısı
- Atıksu arıtma tesisi ve terfi merkezi — yapım, mekanik montaj, devreye alma ve işletme
- Periyodik kolektör temizliği — kombine araç, geri kazanımlı su sistemi
- Ana kolektör ve parsel bağlantı hattı CCTV envanteri (DN200–DN2000)
- Kirlilik kaynak tespiti — numune, duman testi, boya testi, gece CCTV
- İçme suyu kayıp-kaçak yönetimi — DMA kurulumu, minimum gece debisi analizi, nokta tespiti
- Yağ, çamur ve proses atığı tahliyesi — vidanjor, lisanslı tesiste bertaraf
- Kazısız rehabilitasyon — CIPP (DN100–DN1600), robotik freze, kısmi onarım; yol ve raylı hat kesilmeden
- Kazısız geçiş — HDD ve mikrotünel ile ana yol, dere, demiryolu geçişleri
04
Kapasite tablosu
Tabloyu göster9 satır
| Kalem | Aralık |
|---|---|
| Yeni hat imalatı | DN200 – DN1600 |
| Arıtma tesisi işletme | 500 – 20.000 m³/gün |
| Kombine araç | 10–16 m³ tank, 200–300 bar, 300–500 L/dk |
| Kolektör CCTV | DN200 – DN2000 |
| Vidanjor / çamur tahliyesi | 8–25 m³ |
| CIPP | DN100 – DN1600 |
| Robotik freze | DN150 – DN800 |
| HDD geçiş | DN63 – DN800, 50–600 m |
| Mikrotünel | DN600 – DN2500 |
05
Tipik proje profili
Tabloyu göster11 satır
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Bölge büyüklüğü | 310 hektar, 148 katılımcı parsel |
| Ana kolektör CCTV | Ø400–Ø1200, 18.600 m |
| Yağmur suyu hattı CCTV | 11.200 m |
| Ön temizlik (kombine araç) | 29.800 m |
| Tahliye edilen sediman ve yağlı çamur | 640 ton |
| Tespit edilen hatalı bağlantı | 23 parsel |
| CIPP tam kaplama | Ø500–Ø800, 1.460 m |
| Kısmi onarım | 118 nokta |
| Baca rehabilitasyonu | 74 adet |
| Yeni etap altyapısı | Ø600 atıksu 2.150 m + Ø800 yağmur suyu 1.900 m + Ø200 içme suyu 2.400 m |
| Program | Rehabilitasyon ve yeni etap paralel |
06
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Standart ve yönetmelik listesi11
- 4562 sayılı OSB Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği
- 2872 sayılı Çevre Kanunu, Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği
- Atıksu Arıtma Tesisleri Teknik Usuller Tebliği
- Çevre İzin ve Lisans Yönetmeliği (deşarj izni)
- Atıkların Karayolunda Taşınmasına İlişkin Tebliğ
- TS EN 13508-2 (durum kodlama), TS EN 1610 (döşeme ve sızdırmazlık deneyi)
- TS EN 752 (bina dışı drenaj), TS EN 805 (içme suyu)
- TS EN 15885, TS EN ISO 11296-4 (rehabilitasyon ve CIPP)
- TS EN 12889 (kazısız inşa)
- TS EN 858 / TS EN 1825 (yağ ve yağ-gres ayırıcılar)
- 6331 sayılı İSG Kanunu, dar alanda çalışma ve gaz ölçüm prosedürü
07
Satın alma süreci: OSB'de nasıl ilerliyor?
OSB'ler 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'na tabi değildir.
Süreç, OSB Uygulama Yönetmeliği ve bölgenin kendi satın alma talimatnamesi üzerinden yürür.
Tabloyu göster5 satır
| Aşama | İçerik | Bizden çıkan |
|---|---|---|
| Keşif ve teknik rapor | Ücretsiz saha gezisi, mevcut durum değerlendirmesi | Metrajlı keşif, teknik rapor |
| Teklif toplama | Bölge müdürlüğü şartname ile teklif ister | Birim fiyatlı teklif, iş programı, referans listesi |
| Yönetim Kurulu / Müteşebbis Heyet kararı | Bütçe ve yüklenici onayı | Sözleşme taslağına teknik ek |
| Bakanlık kredili işler | Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı kredisi kullanılan altyapı işlerinde Bakanlık onaylı ihale usulü ve kontrollük | Bakanlık formatında hakediş ve kabul dosyası |
| Çerçeve bakım sözleşmesi | 1–3 yıllık, sabit birim fiyat, çağrı bazlı | Yıllık program, aylık raporlama, KPI takibi |
Sürdürülebilirlik tarafı: Yıllık sözleşmelerde kolektör temizlik metrajı, tahliye edilen çamur tonajı, hatalı bağlantı sayısı, arıtma giriş yükü ve terfi enerji tüketimi aylık raporlanır. Böylece altyapı harcaması gider kalemi olmaktan çıkıp ölçülebilir bir varlık yönetimi kalemine döner.
08
OSB'nin bizden isteyeceği belgeler
- Ticaret Sicil Gazetesi, imza sirküleri, oda kayıt belgesi
- OSB referans listesi
- İSG dosyası: risk değerlendirmesi, dar alanda çalışma prosedürü, personel eğitim kayıtları
- Gizlilik taahhüdü (katılımcı firmaların proses bilgisine erişim halinde)
09
Fiyatı ne belirler?
- Kolektör çapı ve kirlilik karakteri. Yağlı ve reçineli atıkta yıkama süresi belirgin biçimde uzar.
- Çamurun atık sınıfı. Tehlikeli atık kodu taşıyan çamurun bertaraf bedeli, taşıma bedelinin katı olabilir.
- Parsel bağlantı sayısı. Kaynak tespiti çalışmasında maliyet metraja değil, bağlantı adedine bağlıdır.
- Çalışma penceresi. Bölgede üretimin durmadığı saatlerde çalışılıyorsa trafik ve emniyet tedbirleri artar.
- Kazısız mı, açık kazı mı. Saha içi yol üstyapısı beton ise açık kazının geri dönüş maliyeti çok yükselir.
- Arıtma işletmesinde debi ve yük. m³ başına maliyet, giriş KOİ ve çamur üretimiyle doğrudan bağlantılıdır.
- Sözleşme süresi. Çok yıllı çerçeve sözleşmelerde araç ve ekip bölgede konuşlandığı için birim fiyat düşer.
- Acil müdahale taahhüdü. Sözleşmede tanımlanan varış süresi kısaldıkça sabit ekip bulundurma maliyeti artar.
10
Sıkça sorulan sorular
Bölgemizde arıtma tesisi yok, kurulumunu da yapıyor musunuz?
Yapım, mekanik-elektrik montaj ve devreye alma yapıyoruz; proses tasarımını proje müellifi ile birlikte yürütüyoruz. Devreye alma sonrası işletme hizmetini de aynı sözleşme altında sürdürebiliyoruz.
Altyapıyı da yapıp arıtmayı da işletmeniz çıkar çatışması yaratmaz mı?
Ölçüm ve raporlama kalemlerini sözleşmede ayrıştırıyoruz: giriş-çıkış numuneleri akredite bağımsız laboratuvara verilir, online izleme verisi doğrudan OSB'ye akar. İşletme performansı bizim beyanımıza değil, üçüncü taraf ölçümüne bağlanır.
Hangi parselin kirlilik ürettiğini gerçekten tespit edebilir misiniz?
Evet, ama tek yöntemle değil. Kolektör kollarına kademeli numune noktası kuruyoruz, yükü yukarı doğru daraltıyoruz; şüpheli kolda gece saatlerinde CCTV ile hangi bağlantıdan renkli/köpüklü akış geldiğini kaydediyoruz; gerekirse boya testiyle parsel–baca eşleşmesini doğruluyoruz. Süre, kol ve bağlantı sayısına göre değişir; süreç tutanakla belgelenir.
Yağmur suyu hattına atıksu verildiğini nasıl kanıtlıyorsunuz?
Duman testi en hızlı yöntem: yağmur suyu hattına düşük basınçlı duman verilir, atıksu tesisatına bağlı noktalarda duman çıkışı görülür. Duman çıkan nokta fotoğraflanır, CCTV ile bağlantı içeriden doğrulanır, tutanak katılımcı temsilcisi huzurunda düzenlenir. Bu dosya idari işlem için kullanılabilir nitelikte hazırlanır.
Yıllık bakım sözleşmesinde neyi taahhüt ediyorsunuz?
Metraj bazlı taahhüt veriyoruz: yıl içinde temizlenecek kolektör metresi, CCTV ile izlenecek metre, tahliye edilecek tahmini çamur tonajı, planlı bakım ziyareti sayısı ve acil çağrıya müdahale süresi. Yıl sonunda gerçekleşen değerler raporlanır.
Katılımcı firmanın üretimini durdurmadan parsel bağlantısını yenileyebilir misiniz?
Çoğu durumda evet. Parsel bağlantı hattı DN200–DN400 aralığındaysa kısmi onarım veya CIPP ile içeriden yeniliyoruz; çalışma süresince hat by-pass pompa ile beslenir. Bu pencereyi firmanın vardiya planına göre belirliyoruz. Bağlantı çökmüşse kazı zorunludur, o zaman da kazı alanını parsel içi trafiğe kapatmayacak şekilde etaplıyoruz.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu OSB Altyapı Yapımı, Kolektör Bakımı ve Arıtma İşletme
Küçükçekmece / İstanbul