Site, AVM, Otel ve Hastane Yönetimleri için Kanal Bakımı ve Kazısız Onarım
Temelsoy, toplu yapılarda yeni saha altyapısını döşer; tıkanan ve kaçıran atıksu kolonlarını, saha hatlarını ve drenaj sistemlerini kolon kırmadan, otoparkı kapatmadan ve peyzajı sökmeden yeniler.
Bir sitede altyapı işinin gerçek maliyeti boruda değildir; kırılan duvarda, sökülen parkede, kapanan otoparkta ve rahatsız olan sakindedir. Bu yüzden işi metreyle değil, kesinti süresiyle planlıyoruz.
01
Ne zaman gerekir?
- Yeni blok, otopark genişlemesi veya peyzaj yenilemesi planlanıyor. Yeni saha altyapısı bu işle birlikte döşenir.
- Bodrum veya otopark su alıyor. Yağmur sonrası tekrarlıyorsa drenaj veya yağmur suyu hattı sorunu.
- Aynı kolon sürekli tıkanıyor. Yılda üçüncü kez açılan kolon, açılması gereken değil değişmesi gereken kolondur.
- Zeminden koku geliyor. Kırık hat, kaçıran conta veya kurumuş sifon.
- Peyzajda çökme, parkede oturma var. Altındaki hat kaçırıyor, zemin yıkanıyor.
- AVM'nin restoran katından yağ kaynaklı tıkanma geliyor. Yağ tutucu bakımı ve ana hat temizliği birlikte gerekir.
- Otel/hastane denetiminde altyapı kaydı isteniyor. Görüntülü envanter ve bakım kaydı.
- Bina teslim alınıyor, altyapının durumu bilinmiyor. Garanti süresi içinde tespit yapılırsa müteahhide yansıtılabilir.
02
Nasıl yapıyoruz: kesintiyi ve rahatsızlığı en aza indiren düzen
- Ücretsiz keşif ve teşhis. Kolonlarda DN50–DN300 itme kamera, saha hatlarında robotlu kamera. Sorunun kaynağı görüntüyle gösterilir. "Muhtemelen kök vardır" demiyoruz; kayıtta gösteriyoruz.
- Yönetime sunulan rapor. Hangi hat, kaç metre, hangi hasar, hangi yöntem, ne kadar süre kesinti. Kat malikleri kuruluna sunulabilecek düzende, metrajlı keşif.
- Çalışma takvimi. Site ve otellerde hafta içi 09:00–17:00; AVM'de mağaza kapanışı sonrası; hastanede servis müdürlüğüyle belirlenen pencere. Blok bazlı duyuru metnini yönetim adına biz hazırlıyoruz.
- Ön temizlik. Düşük gürültülü kombine araç, kapalı vakum hattı, iş bitiminde alan yıkanarak teslim.
- Onarım. Kök ve çıkıntı varsa robotik freze; nokta hasarında kısmi onarım (0,5–2,0 m); kolon veya hat boyu hasarında CIPP ile içeriden kaplama.
- Teslim. Öncesi–sonrası video, hasar tablosu, garanti taahhüdü, atık bertaraf belgesi. Yönetim dosyasına konulabilir formatta.
03
Toplu yapılara sunduğumuz hizmetler
| Hizmet | Nerede |
|---|---|
| Yeni saha altyapısı | Peyzaj yenileme, yeni blok, otopark genişlemesi |
| Rögar, ızgara ve baca yenileme | Çöken kapak, kırık ızgara |
| Kombine araç ile hat temizliği | Site içi kolektör, yağmur suyu, otopark drenajı |
| Otopark ve temel drenajı | Tıkalı drenaj hattı temizliği, yenileme |
| İtme kamera ile kolon görüntüleme | DN50–DN300, bina içi düşey ve yatay hatlar |
| Robotlu CCTV | DN150 üstü saha ve site içi ana hatlar |
| Vidanjor | Pis su terfi çukuru, foseptik, yağ tutucu, dinlendirme havuzu |
| Robotik freze | Kök, beton kalıntısı, sarkan conta |
| Yağ tutucu bakımı ve yenileme | AVM, otel, hastane mutfakları |
| Acil müdahale | Su basması, kolon patlaması |
| Kısmi onarım (partial liner) | Nokta hasarları — kırmadan |
| CIPP ile kolon ve hat kaplama | DN100–DN600, kolon kırmadan yenileme |
04
Kesinti süresi
Tabloyu göster8 satır
| İş | Kapsam |
|---|---|
| Kolon açma (kombine araç) | 1 kolon |
| Kolon CCTV görüntüleme | 1 kolon |
| Robotik freze (tek engel) | DN150–DN800 |
| Kısmi onarım | Nokta başına 0,5–2,0 m |
| CIPP kolon kaplama, Ø110–Ø160 | Kat sayısına göre 15–45 m |
| Site içi ana hat CIPP, Ø300 | 60–120 m |
| Yağ tutucu bakımı | 5–20 m³ |
| Otopark drenaj temizliği | 200–600 m |
Kesinti süresi; hattın çapına, uzunluğuna, kolonun kat sayısına ve uygulanacak yönteme göre değişir ve keşif raporunda iş bazında yazılı verilir.
Kısmi onarımda ve kolon kaplamada kesinti yalnız çalışılan kolonla sınırlı kalır; site içi ana hatta by-pass ile kesintisiz çalışılabilir, otopark drenajı bölüm bölüm temizlenir.
Otopark kapanmaz. Kazısız yöntemlerde çalışma alanı bir baca ağzı ve bir servis aracı kadardır; otopark bölüm bölüm, birkaç park yeri geçici kapatılarak yönetilir.
05
Tipik proje profili
Tabloyu göster13 satır
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | 620 daire, 14 blok |
| Site içi atıksu hattı | Ø200–Ø400, 1.850 m |
| Yağmur suyu hattı | Ø300–Ø500, 1.240 m |
| Otopark drenajı | 480 m |
| CCTV envanteri | 3.570 m + 112 kolon |
| Tespit edilen kök girişi | 63 nokta |
| Robotik freze | 63 nokta |
| Kısmi onarım | 38 nokta |
| Site içi ana hat CIPP | Ø300, 310 m |
| Kolon CIPP (kronik tıkanan bloklar) | 6 kolon, toplam 172 m |
| Baca kapağı ve ızgara yenileme | 29 adet |
| Kırılan duvar / sökülen kolon | 0 (giriş çatı havalığı ve temizleme kapağından) |
| Otoparkın tamamen kapandığı gün | 0 (bölüm bölüm çalışma) |
06
Uyduğumuz standart ve mevzuat
Standart ve yönetmelik listesi10
- TS EN 13508-2
- — hasar kodlama ve raporlama
- TS EN 752
- — bina dışı drenaj ve kanalizasyon sistemleri
- TS EN 12056
- — bina içi atıksu tesisatı (kolon ve yatay hat)
- TS EN 1610
- — hat döşeme ve sızdırmazlık deneyi (yeni imalatta)
- TS EN ISO 11296-4 / TS EN 15885
- — CIPP ve rehabilitasyon tekniği seçimi
- TS EN 1825
- — yağ-gres ayırıcılar (mutfaklı tesisler)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- — ortak yer onarımlarında karar ve gider paylaşımı esasları
- 6331 sayılı İSG Kanunu
- — dar alanda çalışma, gaz ölçümü
- Atık Yönetimi Yönetmeliği
- — çekilen atığın lisanslı bertarafı
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
- — kapalı otopark ve bodrumda çalışma tedbirleri
07
Satın alma süreci: yönetim nasıl karar verir?
Tabloyu göster6 satır
| Aşama | Kim yapar | Bizden çıkan |
|---|---|---|
| Şikayet ve keşif talebi | Site/tesis yönetimi | Ücretsiz keşif ve CCTV ön teşhis |
| Teşhis raporu | Temelsoy | Videolu rapor, hasar tablosu, metrajlı keşif, alternatifli çözüm |
| Teklif | Temelsoy | Kalem bazlı birim fiyat, kesinti süresi, iş takvimi |
| Karar | Kat malikleri kurulu / yönetim kurulu / tesis müdürlüğü | KMK kapsamında ortak yer onarımı kararı; işletme projesine gider kalemi |
| Sözleşme | Yönetim | İş kalemleri, süre, garanti, ödeme planı |
| Uygulama ve teslim | Temelsoy | Öncesi/sonrası video, tutanak, garanti taahhüdü |
AVM, otel ve hastanelerde süreç tesis yönetimi ve satınalma üzerinden yürür: keşif → 3 teklif karşılaştırması → tedarikçi onayı → sipariş veya yıllık çerçeve bakım sözleşmesi. Yıllık sözleşmede planlı ziyaret sıklığı, yağ tutucu bakım periyodu ve acil çağrı müdahale süresi tanımlanır.
Bütçe tarafı için not: Kronik tıkanan bir kolonun yılda 4–6 kez açılması, aynı kolonun bir kez CIPP ile yenilenmesinden birkaç yıl içinde daha pahalıya gelebilir. Raporda bu karşılaştırmayı kat malikleri kuruluna sunulabilecek şekilde veriyoruz.
08
Yönetime teslim ettiğimiz belgeler
- Keşif ve teşhis raporu (öncesi CCTV videosu, hasar tablosu, kroki)
- Metrajlı keşif ve kalem bazlı teklif
- İş bitim tutanağı ve sonrası CCTV videosu
- Yazılı garanti taahhüdü (CIPP ve kısmi onarım için)
- Atık bertaraf belgesi
- Sahaya girecek personel listesi ve kimlik bilgileri (site güvenliği için)
- İSG eğitim kayıtları
09
Fiyatı ne belirler?
- Kırma gerekip gerekmediği. Kazısız yöntemin metre fiyatı yüksektir; ama duvar, şap, seramik ve peyzaj geri dönüşü hesaba katıldığında toplam çoğu zaman daha düşüktür.
- Çalışma saati. AVM ve otelde mesai dışı çalışma zorunluysa ekip maliyeti artar.
- Erişim. Aracın hatta yanaşma mesafesi; kapalı otoparkta tavan yüksekliği ve rampa eğimi.
- Kolon çapı ve kat sayısı. Ø110 bir kolonda 8 kat ile 20 kat farklı iştir.
- Hasar tipi. Tek noktada kaçak varsa kısmi onarım; hat boyunca çatlak varsa tam kaplama.
- Atık miktarı ve sınıfı. Yağ tutucu ve foseptik çamurunun bertaraf bedeli.
- Kesintisizlik talebi. By-pass pompa kurgusu ayrı kalemdir.
- Kapsam. Tek kolon mu, site envanteri mi — envanter çalışmasında birim fiyat düşer.
10
Sıkça sorulan sorular
Kolonu gerçekten kırmadan yeniliyor musunuz?
Evet. CIPP yönteminde reçineye doyurulmuş esnek astar, mevcut borunun içine tesisat açıklığından veya bir temizleme kapağından sokulur, hava/su basıncıyla şişirilir ve kürlenerek yeni bir boru oluşturur. Duvar ve şap açılmaz. Sınırımız şu: kolonda kesit tamamen kapanmışsa, boru kopmuşsa veya eksen kaymışsa astar oturmaz; o durumda kazısız yöntem önermiyoruz ve bunu keşifte açıkça söylüyoruz.
İşlem sırasında dairelerin suyu ne kadar kesilir?
Kesilen su değil, kullanılamayan gidertir. O kolona bağlı daireler, çalışma süresince lavabo/WC/mutfak giderini kullanamaz; bu süre kolonun boyuna ve kat sayısına göre değişir. Çalışmayı hafta içi gündüz saatlerine alarak bu süreyi mesai saatine denk getiriyoruz. Bloklara asılacak duyuru metnini ve saat aralığını iş öncesinde yönetime veriyoruz.
Otoparkı kapatmak zorunda kalır mıyız?
Hayır. Kazısız çalışmada ihtiyacımız olan alan bir baca/temizleme ağzı ve servis aracının duracağı yerdir. Otopark bölüm bölüm, günde birkaç park yeri geçici kapatılarak yönetilir. Tam kapatma yalnızca açık kazı gerektiren durumlarda ve o bölümle sınırlı olarak gündeme gelir.
Peyzaj ve parke sökülecek mi?
Kazısız yöntemlerde sökülmez. Açık kazı zorunlu olan kesimlerde sökülen parke numaralandırılarak kaldırılır ve aynı malzemeyle yerine döşenir; çim alanlarda üst toprak ayrı istiflenir. Hangi metrede kazı gerektiği keşif raporunda kroki üzerinde işaretlenir.
Yaptığınız iş garantili mi?
Evet. CIPP kaplama ve kısmi onarım için yazılı garanti veriyoruz; kapsamı sözleşmede yazılır. Garanti, kaplanan kesitin sızdırmazlığını ve bütünlüğünü kapsar; kaplama dışındaki bir noktadan kaynaklanan yeni tıkanmayı veya hatalı kullanımdan (yağ, ıslak mendil, moloz) doğan tıkanmayı kapsamaz.
Kronik tıkanan kolonu her seferinde açtırmak mı daha ucuz, yenilemek mi?
Genellikle yenilemek. Yılda 4–6 kez açılan bir kolonun toplam yıllık maliyeti ile bir kez CIPP kaplama maliyetini raporda yan yana koyuyoruz; karar sayı üzerinden verilebilsin diye. Ayrıca her tıkanma bir taşma riski taşır ve taşmanın verdiği zarar açma bedelinin çok üstündedir.
Hastanede ve gıda alanında çalışabilir misiniz?
Çalışıyoruz. Vakum sistemi kapalıdır, çalışma alanı bariyerle ayrılır, iş sonunda alan yıkanır ve dezenfekte edilerek teslim edilir. Personel, tesisin giriş, hijyen ve enfeksiyon kontrol prosedürlerine tabi olur. Hasta bakım alanlarında çalışma penceresini servis sorumlusu ile birlikte belirliyoruz.
Önce yerinde görelim.
Kesin teklifi yerinde görerek veririz — görmeden verilen fiyat sahada mutlaka değişir.
Konu Site, AVM ve Otel Yönetimleri için Kanal Bakımı
Küçükçekmece / İstanbul